2012/03/16 11:25 鉅亨網 楊琇羽 綜合外電報導
薪水凍漲，房價卻漲個不停。這樣的抱怨不只出現在台灣，加拿大民眾感受一樣深刻。然而加拿大的房價增幅高於薪水漲幅背後，隱藏一個很大的危機。
加拿大房價升幅高於美國
在 2008 年金融海嘯襲捲加拿大之時，房市價格大幅下跌，但不同於美國，加拿大的房市很快又回溫。
美國的房市從去年開始也在回暖當中，但價格反彈力道不大，仍舊遠低於經濟衰退前的水準。美國房價在 2006 年 4 月來到高點，但之後至去年 12 月的這段期間，房價平均下跌 34%。相較之下，加拿大房價平均僅低於 2008 年 8 月新高不到 1 成。
即使美國借款條件變寬鬆、加上去年聯準會的低利率政策等綜合因素拉高美國房價，甚至一度來到 2006 年的高點，但好景不常，美國高房價維持不了很長一段時間，旋即又隨升息而下滑。美國人的房價在去年 12 月甚至一度回跌至房市泡沫後的最低水準。
加拿大房市在 08 年的全球金融危機當中也未能倖免於難，然而國內房價卻在 3年前又從谷底反彈回升。加拿大房價在過去 10 年已翻漲二倍，在過去幾年，房價漲幅年年都呈二位數成長。舉例來說，國際貨幣基金組織（IMF）的數據顯示，加拿大英屬哥倫比亞地區與安大略省，房價在金融海嘯到現在這段期間漲幅分別達到 41% 與 29%。
利率低助陣房市投資熱
加拿大銀行在周四宣佈，還要繼續維持 2010 年 9 月以來的 1% 低利率政策。目前加拿大國內利率偏低促使人們相繼將錢投入房市裏面，促使房市需求成長，然而同一時間，就業市場新工作釋出的機會卻相對較少。
移民增加房價上揚
為何加拿大房價漲幅會這麼高？有專家指這與新移民及國內人口增加脫不了干係。在 2006 至 2011 年這幾年間，新移民人口成長 5.9%，推升房屋需求。部份城市的房屋供應量甚至還趕不上人口增加的速度。
經濟增速走緩 就業市場跟低迷
去年第 4 季加拿大 GDP 年增率掉到只剩 1.8%，遠低於同年第3 季的 4.2%；相較之下，去年第 4 季美國經濟成長率是 3%。另一項壞消息，加拿大央行預估 2012 年國內經濟成長率為 2%，低於 2011 年的 2.5%，以及2013 年的 2.8%。
加拿大今年 2 月失業人數增加 2800 個，從今年年初到目前為止，就業市場無新增任何工作機會。加拿大過往經濟成長動能有賴於天然資源的出口，尤其是對中國的出口。但近來海外進口國的需求減低，加上商品價格下滑，加拿大天然資源出口量與出口額皆雙雙受創，削弱國內經濟成長動能。
新屋推出量過高 未來房市恐供過於求
房價漲漲漲 加拿大人房貸負擔增加
近幾年加拿大國內房價的漲幅高出所得太多。也就因為房價上揚，個人房貸債務佔所得比例也來到歷史新高。加拿大房屋所有人的債務負擔卻是愈來愈沉重。加拿大統計局數據顯示，房貸佔可支配所得的比重在 2011 年為 153%，遠高於 1999 年的 110%。
在金融海嘯發生前，加拿大與美國的房貸佔可支配所得比重相近。美聯準會資料顯示，美國的房貸佔所得比重在 2007 年第 3 季創下新高來到 130%，專家認為，美國的經濟復甦腳步過於緩慢，民眾無法透過所得提升來降低房貸的壓力。
專家指出，加拿大民眾的債務佔所得比率居高不下，而且還有攀升的趨勢，這凸顯加拿大民眾的桿槓風險愈來愈高，面對經濟大環境的變化，如景氣衰退或其它突發事件發生，都有可能重演 2008/09 年的經濟不景氣和金融危機。
大多倫多地區在近幾年公寓建案增加，每年平均有 4 萬套新屋出籠，高出往年需求量的 1.8 至 2.5 萬套。至於今年與未來幾年，新屋數恐怕還會是有增無減，屆時房市就會同時澭現新屋與二手屋，房市供應過剩只會打壞房價，房價下跌，意謂貸款民眾的房屋資產縮水，最壞的情況，就是重演 2007 年美國房市泡沬危機。
美國房市泡沫危機再現？
若房屋或不動產擔保價值下降，將引發銀行緊縮授信，加以房貸違約率持續升高，銀行放款能力下降，連帶使民間企業募資成本提高，進而衝擊總體經濟表現，成為了一個負向的循環。
加拿大政府為避免市場過度借貸，以及限制銀行承做太多的房貸，故祭出嚴格的法規與放貸標準。例如：申請房貸的民眾必須出具在職證明、薪資單等等，才能申請到房貸；另外加拿大的房貸利率拉高，以避免房價被炒作飆漲。
現在來檢視加拿大國內大型銀行承作房貸業務的比重：加拿大皇家銀行（RY-CA）、多倫多道明銀行（TD-CA）、加拿大帝國商業銀行（CM-CA）、加拿大豐業銀行（BNS-CA）、加拿大蒙特婁銀行（BMO-CA）皆承作國內大量的房貸業務，這些銀行貸放金額加總起來佔國內房貸總貸放金額 1.1 兆加幣的 62% 左右。若國內房價大跌，房貸違約率提高，對國內金融穩定將產生莫大影響。
加拿大加鼎銀行（Desjardins）資深經濟學家 Benoit Durocher 表示，加拿大房市需求確實有減緩，但倒不致於引發所謂的房市泡沬。但不可否認，只要外部市場出現劇變、房貸利率增加、或就業市場低迷，風險就多增加了幾分。不可不慎！