理財周刊／聶建中玩法拍屋大賺合法暴利(2008/11/23 09:07)
顏瓊真
我第1次介入法拍屋市場，第1間房子，在短短2個月就獲利40萬元，讓我見識到法拍市場是可以合法賺到暴利的地方，從此就迷上看房子的樂趣。」淡江大學前財務金融學系系主任聶建中，沒有辱沒他4個碩士、1個博士學位的高學歷，名副其實是個「教授級」的賺錢高手。
為家人買殼涉入法拍屋有好的開始
聶建中談到，1996年從美國學成歸國，身為長子的他，為了讓家人擺脫貧窮的租屋命運，決心用他在美國一邊唸書，一邊開電腦及貨運等2家公司所賺到的1千萬新台幣，幫台中的家人買個遮風蔽雨的殼，但他並不想買太貴的房子，希望「俗擱大碗」，而在1997年接觸到法拍市場。
聶建中發現，因為台中建商蓋太多房子，導致空屋太多，法拍屋常是1拍、2拍、3拍，甚至還有些慘到5拍的情況，顯見那時房地產的景氣有多差，加上法拍屋的競拍者並不多，因此，「貨源」多到可讓人「挑精揀肥」。
買法拍屋先了解每一拍價格
你可以想像5拍的慘狀嗎？聶建中說，要做法拍屋的人，一定要知道每一拍的價格。依據行之有年的拍售價，1拍大約是被法拍房子市價打8折(1×0.8＝0.8)，第1拍沒拍掉，就進入第2拍，這時公告的標售價又打8折，變成(0.8×0.8＝0.64)，依此類推，3拍就是0.512，約等於市價打對折，而第4拍就變成0.4096，至於第5拍，只剩0.32768。
他說，以前有5拍，導致很多人從法拍屋市場大撿便宜，後來，因為屋主的權益受損過多，輿論的壓力過大，目前規定只到3拍，但3拍還是沒拍掉，下一回再拿出來拍，就依據3拍的價格做減價再拍。但假設市價1千萬元的房子，你只花一半的錢拍到，等個幾年，房價反彈，就算只漲回至7百萬元，還是賺很多，難怪會吸引人。
不過，投資人要注意的是，法拍市場是現金交易，除了當初投標所繳的20％保證金外，得標後7天內，就要補足80％差額，若手中沒有一筆足額的現金，是很難玩這個遊戲的。
1997年7月第1次進場，在3拍過後，他以280萬元拍到1戶有住家的房子，後回美處理一些事而離台，沒想到家人來電說，那戶人家到家裡來哭哭啼啼，不想搬走。聶建中要家人等他回來再說；9月回來的聶建中，最後把房子賣回給跟親戚湊到錢的那家子人，成交價為320萬元，短短2個月就獲利40萬元。
合法暴利投資獲利誘人
他撥了撥算盤，280萬元的本金，2個月就賺40萬元來說，第一次出手的投報率高達14.28％。
第一次出手，輕輕鬆鬆就賺進大把鈔票的經驗，讓他見識到「人不願意搬走，也可以賺差價。」體認到法拍市場就像財務學上所講的「無風險套利」，是個可以合理賺取暴利的地方。
以「食髓知味」來形容自己迷上法拍屋的聶建中說，「那時只要有時間，就買(法拍屋)，前幾年(2002.08)沒當系主任之前，每年寒暑假就回台中玩法拍屋。」聶建中說，那時的寒暑假，除了帶遊學團外，剩餘的時間就到處去看房子，有買有賣，也有留著出租的，像目前，他手中共有7間台中的房子在收租金，所以他也是個「包租公」。
談到這7間房子，所在位置可都不差，大都位在台中房價最貴，有豪宅聚落之稱的台中七期周邊，10年前無心插柳，「挑精揀肥」的戰利品，沒想到10年後，從B級的地段，反而變成A級精華地段，證明他的眼光獨到。
網路泡沫時危機入市獲利翻倍
這7間房子中，以位於台中港路新光三越對面的青海路上，距逢甲商圈約一半路程的一棟3層樓的透天房子最值錢；他說，地坪48坪、建坪100坪，共有10間房間，3個浴廁，當初以270萬元拍到，剛開始「還息不還本」，現在「本息攤還」，繳了10年，已經快付完，他很興奮地說：「房子就要完完全全屬於我了。」
聶建中說他很幸運，剛好搭上政府祭出2千億元低利房貸的第一波，利率才3.025％，每月利息支出約1.6萬元，而房子租給別人，每月收的租金是2.5萬元，扣掉利息，每個月還多出9千元，等於是房客在幫他繳房貸外，還倒賺。
他還發揮財金系教授的專長，在財務槓桿方面，可算得精！像拍到房子後，要不要貸款？他說：「如果有好利率，就貸，不然就付現。」言下之意，銀行想多賺他的利息錢，恐怕很難。
最讓他洋洋得意的是，買的那一年是2000年「.COM(達康)」網路泡沫化的一年，房市正處於谷底，才有辦法撿到便宜貨，用270萬元的低價拍到，他透露，去年透過鑑價，該棟透天房子的價格已超過1千萬元。
買屋慢慢等、慢慢揀
不過，怕別人罵他太臭屁，聶建中表示，「這7間房子，大都是小房子，這10多年來，都是合理賺到夠高的增值利潤。」他也怕國稅局找上門，直說，有些是跟朋友合資。
10年只買7間房子，跟一些專拍法拍屋的「海蟑螂」相比，簡直是「小巫見大巫」，但他有一套「慢慢等、慢慢揀，終會揀到好東西」的買貨原則。
聶建中說他畢竟不是投資客，又不是要「掃一堆貨」，所以，有機會就看，也不會搶著買，有好貨再出手，自然不怕掃錯貨，抱了一堆斷頭貨，最後因資金軋不過來，反而被斷頭。
法拍屋風險大多加評估及心理有準備
買法拍屋還有個風險，萬一是碰到法院「不點交」的案件，難免就會有「占住戶」賴著不走，要你給一些「搬遷費」的陋習。聶建中也碰到過一位開計程車的現住戶，稱說很可憐等等，不疑有他的聶建中，那時還想找人幫忙，等發現不是那麼一回事後，換他火大，用了方法讓他搬走。
難道不怕「占住戶」搞破壞，如最常見的是把水管灌水泥「封住」，或破壞門窗等等？聶建中說，「絕不妥協！我都做好最壞打算，頂多再花1、20萬元，重新拉管、重新裝潢。」而雖然預留這樣的空間，他說，迄今還沒碰到過。
他倒是碰到過去探看房子時，地面散落一些人骨的照片，似乎是人為，想製造「鬼屋」的印象，嚇阻別人去投標，但他可不是被嚇大的。此外，他也說，「夠好的商品，便宜就買！」
台北玩法拍屋挑戰比台中大
不過，在台中玩法拍屋「遊刃有餘」的聶建中，卻在台北踢到鐵板。2003年時，曾相中一棟位於復興南路的法拍屋，當時，附近市價一坪約30萬元，他預估，得標價格可以再低一點，結果，因出價過低而被別人截足先登；另一回，他中意中山北路的房子，每坪出價20萬元，但別人出價25萬元，他有點懊惱地說：「北部的法拍屋比較難玩，怪我出價太保守了。」
話雖如此，他可沒打消鬥志，只要準備教材累了，他就上網掛到各法院的網站，尋找法拍的標的，並一一記錄下來其位置、地址、坪數，如果隔天恰巧要到附近辦事情，他會像排行程般列入行程，哪一時段看哪間，哪一空檔又可繞過去眺望哪一間，一切都在他的計畫中，尤其今年8月卸下系主任後，以後看屋的時間會更多。
這時，他又洋洋得意說，「要玩法拍屋的，如果沒有摩托車，先天上就遜了一半。」因為摩托車的機動性，讓他想到哪裡，就到哪裡，隨時都可以看房子，所以，他說：「我最大的興趣，就是看房子。」
如何看屋？是門大學問，很多查封的房子有封條，常是不得其門而入，聶建中說他常跟弟弟去看屋，碰到封條，還是有破解之道，如用信用卡的卡片，可以不破壞封條的完整性，輕輕刮開封條而進到屋內，但此道，僅止參考，不強烈建議，其次倒是可以：
跟大樓的管理員或警衛打聽。若管理員有鑰匙，試著拗，他是教授(有社經地位，易取得信任)，想自住，能不能上去看看房子屋況。
可跟大樓該房子的對面、上下鄰居打聽。像他有回看林森北路的小套房，雖然鄰居是鶯鶯燕燕，他照樣敢打照面，進去看房間格局。
若警衛不給進，至少要問明房子的方位。他個人雖不信「風水」，但風水是「科學＋人心」，要了解想拍的房子，陽光、通風與否，跟未來的賣相，或出租的難易，都有關聯。
若無法進入看屋況，至少要在外圍多繞繞，了解其周邊環境及生活機能。
教戰手冊1
優遊法拍屋市場10多年，聶建中有一套教戰策略，對一些想入門者，可提供一些經驗談。
如何入門？他認為： 
要有興趣。把看法拍屋當做興趣，這很重要。
弄懂法拍的流程及相關規定。坊間書籍很多，可買一本工具書。
設定投標的區域。並針對該區域的房價相關行情，做很詳細、完整的市調，包括過去的歷史成交行情、現在的成交行情。
要肯多看房子。像他摩托車騎著，大街小巷，按照他設定的「房子地圖」，有空就看房子。
注意法拍資訊。有些專做法拍屋的人，出版法拍雜誌，有照片及方位等，可訂閱參考，或勤上法院網站，台北地區有分台北、士林及板橋3個法院。
教戰手冊2
如何出價？
他建議，要掌握： 
過去成交的歷史價格。
附近的成交價格。
有多少比例是打幾折成交的。
了解該物件，可能的競爭者有多少？抓多少人會去標，出多少能標到？一定要去法院了解，看看在公布欄前面的人多或少，以掌握投標行情是冷或熱。
了解該物件正進行到第幾拍。
出手價，約是低於拍價的15~20％出價。
※本文為《理財周刊》授權本報刊出，更多內容請見第429期《理周》。