2026年9月15日週二 上午10:17

【文／蔡碧月】買房最怕房子看好、價格談妥，卻遇到銀行不願意貸款功虧一簣。本篇請來房地產第一線業者分享，從實際不動產市場來看，在銀行眼中，哪些房子不好貸、甚至不願意承作？更有意思的是，有些「銀行不好貸」的產品，其實是某些買家眼中的高投報率鑽石，甚至有人願意全額現金買下。
▲買房最怕遇到銀行不願意貸款，功虧一簣，房地產第一線業者分享，在銀行眼中，究竟哪些房子不好貸、甚至不願意承作？有意思的是，有些「銀行不好貸」的產品，其實是某些買家眼中的高投報率鑽石，甚至有人願意全額現金買下。示意圖/Getty
銀行不願承作 這些房子容易被打入冷宮
「凶宅」，又稱事故物件，一般是指屋內曾發生凶殺或自殺死亡事件的房屋，銀行不願承作貸款。
「持分房子」，兩個或兩個以上的人，共同擁有一間房屋及土地的所有權，同樣是銀行不願承作的產品。

五泰房屋總經理李政哲表示，持分房因為沒有完整產權，後續處理困難，銀行自然不願承作。解決方式包括將持分出售，或者以共同抵押的方式設定。


「偏僻地方的房子」也是銀行比較不喜歡的產品，例如新店山區、台北市山區等，只要位於非都市計畫區，貸款條件通常不理想。
執業超過10年的地政士梁立縈提醒，這類房子雖然不好貸，但因為價格相對便宜，仍會吸引預算有限的買家。因此，買之前要有心理準備，貸款成數可能不高，自備款必須準備得更充足。
災區、海砂屋 銀行內部可能早有紀錄
「災區房子或有嚴重缺陷的房子」，例如位於容易發生水災、土石流的地區，或者海砂屋等具有重大瑕疵的物件，貸款難度也較高。
梁立縈表示，海砂屋或輻射鋼筋等特殊物件，銀行內部通常會有相關紀錄，因此不會放貸。「像新北有一區海砂屋，銀行內部有紀錄，但沒有對外公開。不過到現場看房子就知道，因為鋼筋裸露會有鏽蝕的痕跡。」
「地上權」住宅的特色是買房不買地，買方在合約年限內使用、承租土地，因此房價通常比一般住宅便宜6、7成。但也正因為沒有土地所有權，加上轉手價值相對低，銀行對這類產品的貸款意願也較低。
「陽光屋」看似一樓 其實是地下室
「陽光屋」多指山坡地住宅，受到坡度影響，看起來像是一樓，但實際上屬於地下室住宅，因此貸款成數通常不高。
李政哲表示，山坡地陽光屋受到土石流等安全因素影響，銀行放款時對安全條件的考量較多，加上不是所有買家都能接受地下室，轉手性也是銀行評估貸款時的顧慮之一。
「工業宅」除了貸款條件較差，購屋時更要看清楚契約及實際使用狀況。
梁立縈指出，有些工業宅的售屋廣告標榜「事務所」，並表示已預留衛浴、廚房管線，讓買家自行加工。但問題在於，建商可能不會明確告訴買家，後續將工業用途的房屋自行改作住宅使用可能觸法，「買家若因此自行當住宅使用，一旦違法，跟建商無關。」此外，工業宅第一手交易時，建商通常會找配合的銀行協助貸款，但未來如果再轉手，下一手買家的貸款條件可能就沒有那麼好。
▲「套房」通常指權狀坪數在15～20坪，貸款成數相對較低。對此，李政哲表示，銀行不喜歡，不代表市場沒有需求，近年新、舊小宅受到歡迎，原因包括在高房價時代，低總價產品更容易成為市場主流，更有不少人買套房是為了投資。 示意圖/Getty
銀行不愛貸 卻是投資客眼中的高報酬產品
「套房」通常指權狀坪數15～20坪以下、具備獨立衛浴的小宅，貸款成數相對較低。
李政哲表示，從過去到現在，套房的貸款成數普遍較低，一般住宅房貸利率如果在2%多，套房可能就會超過3%，利率相對較高。
銀行不喜歡，不代表市場沒有需求。李政哲分析，近年新、舊小宅受到歡迎，市場需求不減反增，原因包括：不婚、不生或離婚的單身世代增加；在高房價時代，低總價產品更容易成為市場主流；此外，也有不少人買套房是為了投資。
他表示，以雙北市場來說，出租投報率能有2%就算不錯，但套房可能達到4、5%以上，尤其是地段好的中古套房，租金高、空屋率低。至於轉手性，雖然套房貸款條件較差，但因為出租容易，仍有一定的買家承接。若不想自己處理出租事務，也可以考慮社會住宅，交由包租代管業者協助。
隔層套房不好貸 卻可能創造超高租金收益
「隔層套房」通常也稱為分租套房或隔套，是屋主將原有空間重新規劃，隔成多間獨立套房出租，同樣屬於銀行較不喜歡承作的產品。
地政士梁立縈直言，銀行不喜歡承作透天或公寓頂加有隔層套房的房子，主要原因之一就是脫手性不好，「淪到法拍市場可能買的人不多。」 她曾經經手一棟透天，屋內有隔套出租，房價約2000萬元，每月租金可收8萬元，但銀行鑑價只有1000萬元，「因為投報太好，最後我的買方決定不貸款，直接現金交易。」
梁立縈表示，這也反映出房地產市場有趣的一面：銀行認為不好貸的產品，不代表沒有買家，反而可能有特定族群非常喜歡。
新北老屋遭拒貸 精華區建物鑑價被估「零」
「屋齡高的房子」，即使位於精華區，也不一定好貸。
梁立縈表示，即使是台北市屋齡5、60年的精華區透天，或者可以當店面使用的公寓一樓，想要貸款也不見得順利，因為部分銀行內規直接規定屋齡太大的房屋不予承作。 她分享，曾有一件位於新北精華區的透天店面，屋主開價6000萬元，銀行鑑價卻只有3000萬元，價差足足3000萬元。
「因為對銀行來說，房子老了沒有價值，只有土地有價值，因此鑑價上建物價格是零，只有土地有價值。」 她補充，這類鑑價結果可以解讀為銀行承作意願不高。屋主如果真的需要貸款，就必須提高自備款。
李政哲指出，老屋貸款受到銀行授信風險控管影響，有一項屋齡限制公式，即屋齡加上貸款年限，最高不能超過60年。因此，即使銀行願意承作，通常也會縮短房貸期限，限制還款年期；不過，如果是雙北精華區老屋，而且具有危老、都更潛力，銀行也可能因此放寬審核。
高總價住宅更難貸 買4千萬豪宅被要求現金買
「總價太高的房子」同樣存在貸款限制。由於央行針對高價住宅設有貸款限制，超過規定的房屋，銀行可能無法承作，或者只能提供3成貸款。
梁立縈表示，最近桃園有一家專門興建豪宅的建商宴請已購戶吃飯，席間甚至直接對大家表示：「目前第二戶貸款只剩六成，我想大家應該都是不用貸款吧？」換句話說，對於總價4000多萬元的住宅，建商希望買家直接準備大量現金進場。
銀行看「脫手性」不好貸的房子未必沒有價值
總歸來說，申請房貸本質上就是向銀行借錢買房。銀行放貸之前，必須計算風險，優先保障自身利益，因此銀行的鑑價結果與市場實際看法不同，其實並不少見。 梁立縈認為，簡單來說，關鍵就是「脫手性」3個字。
如果一間房子未來在法拍市場不受歡迎，銀行自然不願意承作貸款；但對市場上的特定買家而言，只要物件具備高租金、高投報率或特殊地段等優勢，仍可能具有吸引力。
因此，「不好貸」不等於「不能買」，而是代表買方必須有更高的資金門檻與更明確的接手盤算。真的想買，除了確認物件本身的合法性、產權與使用狀況，也要預留更多自備款，避免房子買到了，卻因為貸款不足而陷入資金缺口。