2026-09-16 13:47:20 林綺薇 發佈
今年開始，美國最早一批戰後嬰兒潮正式跨入80歲。未來20年，美國80歲以上人口預估將從1470萬人增加到2940萬人，幾乎翻倍，這些高齡人口也進入需要生活協助與照護服務的階段。
高齡住宅就是承接這類需求的住宅社區，除了居住空間，也依住戶需求提供餐飲、生活協助甚至失智照護等服務；入住的人愈多，物業能創造的營運收入也跟著增加。

問題是，高齡住宅量卻沒有跟著成長。根據美國高齡住宅資料分析平台NIC MAP預估，到2030年美國80歲以上人口將再增加約三分之一，但高齡住宅開工量自2021年以來已下滑約67%。

人口需求持續增加、新供給又來不及跟上，已蓋好並投入營運的高齡住宅也變得更有價值。醫療保健REIT Welltower（WELL.US）與Ventas（VTR.US）因此加速收購現成物業，再透過提高入住率、調整租金與改善營運，把人口老化帶來的需求轉成淨營業收入成長。
加碼營運型住宅 Welltower放大成長彈性

Welltower透過資本規模與融資能力，直接收購已投入營運的高齡住宅，省去自行開發所需時間，再藉由提升入住率、調整租金及改善營運效率，帶動淨營業收入（Net Operating Income，NOI）成長。

Welltower目前在美國、加拿大與英國擁有超過2500個高齡住宅及健康照護社區，其中，高齡住宅營運業務（Seniors Housing Operating，SHO）是主要成長來源。這類模式讓Welltower直接參與住宅營運，入住率與租金變化也會更快反映在收益上。

入住率提高、租金上漲，收益會跟著增加；反過來，人事、維護等成本上升，也會直接壓縮獲利。因此，在高齡住宅需求強勁時，SHO的成長空間通常比單純收租更大。

相比之下，傳統三淨租賃（Triple-Net Lease，NNN）模式讓Welltower像房東，把物業租給營運商並收取租金，房地產稅、保險及維護等費用則由營運商負擔。因此，住宅入住率與營運成本的變化，不會像SHO一樣直接反映在Welltower的收益上。

SHO模式的效果也已反映在財報表現。今年第二季，Welltower營收35.45億美元、年增39.1%；SHO同店NOI年增20.5%，平均入住率較去年同期提高3.3個百分點，每入住單位收入（RevPOR）則成長5.2%。

營運成長的同時，Welltower也持續加碼高齡住宅資產。截至第二季財報發布時，年初以來已完成或簽約待完成的投資規模達155億美元，其中，94億美元於上半年完成；公司並將2026年Normalized FFO財測提高至每股6.36～6.44美元。

Ventas主攻高齡住宅 多元資產配置降低波動

另一間不動產投資信託公司Ventas同樣加速收購既有高齡住宅。Ventas第二季完成22億美元高齡住宅投資，今年前六個月累計達34億美元，並將2026年高齡住宅投資目標由30億美元提高至45億美元。全年Normalized FFO財測同步由每股3.82～3.89美元，上調至3.85～3.9美元。

針對高齡住宅，Ventas同樣透過Senior Housing Operating Portfolio（SHOP）直接參與營運成果。第二季SHOP同店Cash NOI年增16%，平均入住率較去年同期提高3個百分點；公司整體營收則達17.3億美元、年增21.7%。

但是，與Welltower相比，Ventas的醫療地產組合更加多元。截至第二季，公司擁有約1450項物業，包括超過900個高齡住宅社區，以及門診醫療大樓、研究中心與其他醫療保健設施，並搭配傳統NNN資產，使整體獲利分散、較少集中於SHO。

這項布局雖然可能限制高齡住宅景氣上行時的成長幅度，卻也有助於降低單一業務波動，投資屬性相對穩健。

搶高齡住宅之餘 也比數據能力

Welltower與Ventas加速收購高齡住宅後，下一個問題是如何從大量物業中挑出更有成長潛力的資產，提高入住率與營運效率。

Welltower自2016年建立資料科學平台，利用機器學習、深度學習與AI分析次市場及投資機會，並將這套系統納入資產收購、處分與資本配置決策。公司表示，這套平台可將資產交易時間由傳統公開銷售流程所需的5～10個月，縮短至約45～60天。

今年，Welltower更將這套能力對外變現，包括與美國自助倉儲REIT龍頭Public Storage（PSA.US）建立資料科學合作，授權對方使用Welltower客製化模型，協助分析資產表現、評估投資機會並改善營運決策。

Ventas則把數據能力用於自家投資與營運。旗下Ventas OI平台已分析超過10億筆資料，比較不同市場、社區與營運商的表現，並據此篩選投資標的、配置資金及調整營運商，將每一筆收購決策的準確度與資產經營效率，轉換為持續成長的獲利。