Yahoo房地產編輯部
更新時間2026年4月22日週三 上午11:58

【文／李寧】近期有網友在PTT「home-sale板」詢問，他與另一半共同持有房產，貸款是在男方身上，如今夫妻有換屋需求，假如以妻子的名字買房，在申請房貸時是否會「被卡」？
雖然共同持有看似保障夫妻雙方權益，但有不少網友直言，不建議夫妻共同持有，「現在實務上配偶有房就被銀行刁難了，你還共同持有，很抖」，若因此喪失首購優惠，這代價也太貴了吧！有人則分享自身經驗，是靠贈與解決貸款問題。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，由於案例中的妻子與先生「共同持有」房產，即便妻子名下無貸款，但她在申請房貸時仍會被歸類為「有房、無貸」的情況，雖有機會爭取最高8成的貸款成數，但卻無法使用寬限期，也無法申請「新青安」貸款。若想取得更理想的貸款條件，實務上常見作法包括透過夫妻贈與，使另一方恢復「無房、無貸」的首購身分；或與銀行簽署「18個月內出售舊屋」的切結書，以爭取更有利的貸款方案。
▲夫妻買房共同持有看似保障雙方權益，實務上其實不建議夫妻共同持有，有網友坦言「現在實務上配偶有房就被銀行刁難了，你還共同持有，很抖」，若因此喪失首購優惠，這代價也太貴了吧！也有網友分享自身經驗，想解決類似的問題其實可以靠贈與解決貸款問題。示意圖/Getty

夫妻共同持有房產 小心失去首購、稅率優惠
共同持有房產常見於婚姻關係，樂居網提醒，共同登記等於夫妻名下都持有房產，未來要買第二間房，任一方都不具備首購優惠貸款利率。此外在賣房時，所有權人要繳交土地增值稅，適用「一生一次」的自用住宅優惠稅率，共同持有意味著雙方都會用掉優惠稅率資格。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德曾指出，遇過想要換屋的民眾，卻因為共同持有房產，衍生出第二房的貸款問題，最後是將房子贈與另一半，才拿到首購條件。

至於要如何保有土增稅優惠稅率，台中市政府地方稅務局用以下案例說明，家豪和雅婷在婚前合資買房，並採取共同持有，婚後兩人有了孩子，雅婷媽媽建議，不如把舊房賣掉，另外在娘家附近買房，她也能就近幫忙照顧孫子，然而這個做法，卻會讓雅婷和家豪，用掉一生一次的土增稅優惠稅率。
對此台中市政府地方稅務局建議，配偶間贈與，不課徵土地增值稅以及贈與稅，因此家豪和雅婷可以「先贈與後出售」，這樣一來，只需要用掉一方的「一生一次」，另一方還保有優惠資格。
繼承房產「共有」分兩種 沒喬好恐拍賣資產
當有多人共同繼承房產時，房子將處於公同共有以及分別共有兩種狀態，嘉義市地政事務所解釋，公同共有意指繼承人一起持有全部土地或建物，不涉及分配比例，未來想要處分該不動產，需要經過所有公同共有人的同意。
至於分別共有，則代表每個人持有應有部分比例，個人可以賣掉自己持有的不動產，但要留意，其他共有人具備優先購買權。
在實務上，繼承房產的共有模式，經常衍生所有權人「喬不攏」的情形，甚至會讓房產落入被拍賣的命運，幾年前台北市西門町知名老店，成都楊桃冰的法拍案，就是相當知名的例子，資深資產傳承顧問廖嘉紅和小瓏代書在粉專分析，成都楊桃冰的第三代共有19人，其中一人不想共有產權，於是向法院申請變價分割。
結果最初底價1.2億元的老店產權，最終由買方出價8502萬元拍得，廖嘉紅認為，想避免這類狀況，首先是立好遺囑，讓有心經營者能完整持有店面，接著用現金流補償其他繼承人。