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2026年3月10日 週二 下午3:58

【時報記者王逸芯台北報導】近年在政府信用管制與房市政策影響下，購屋流程也出現改變，愈來愈多民眾在下斡旋前，會先詢問銀行「自己能貸多少」。在最新一集房屋聽信義Podcast中，邀請玉山銀行消費金融處處長蔡宗樺從銀行第一線角度解析房貸成數、利率結構與銀行審核邏輯，幫助民眾在購屋前建立正確的房貸觀念。

過去多數購屋族都是成交後才開始找銀行申請房貸，但近期市場氛圍明顯不同。蔡宗樺表示，近年常接到民眾在購屋前就來詢問貸款條件，甚至尚未下斡旋就先評估貸款額度，主因在於政府信用管制政策、房貸額度水位等議題，使購屋族對貸款條件更加謹慎，而銀行提供的線上試算工具與數位服務普及，也讓民眾能在購屋前先掌握利率、貸款額度與每月負擔，提前做好財務規劃。

談到房貸種類，蔡宗樺指出，目前市場主流仍是「指數型房貸」，其利率由「指標利率＋固定加碼利率」組成，優點是利率透明，能反映市場利率變化，但若進入升息循環，每月利息支出也會增加。除了指數型房貸外，市場上還有理財型、固定型、階梯型與壽險型房貸等不同產品。


「理財型房貸」則具有循環動用的特性，已償還的本金可轉為可再次使用的額度，適合資金運用需求較高的自營商或投資族；「固定型房貸」則是在貸款期間維持固定利率，不受市場波動影響，適合偏好穩定財務規劃的族群；「階梯型房貸」則是前期利率較低、後期較高，能減輕初期負擔；而「壽險型房貸」則結合保險機制，若借款人發生重大疾病或意外，保險理賠可協助償還貸款，提供家庭風險保障。

蔡宗樺強調，選擇房貸方案其實就像挑選適合自己的衣服，要符合個人與家庭的財務狀況、收入穩定度與風險承受能力並非最便宜或最貴就是最好，對一般受薪族來說，利率較低且結構透明的指數型房貸仍是最普遍的選擇。

在銀行審核房貸時，評估核心其實只有兩大面向，「人」與「房子」。蔡宗樺說明，「人」指的是借款人的信用紀錄、收入來源與還款能力；「房子」則是擔保品的不動產價值。銀行並不單看收入高低，而是重視收入是否穩定。例如部分網紅或接案工作者，雖然收入可能很高，但因缺乏穩定薪資紀錄，銀行在審核時可能會更保守，甚至降低貸款成數或要求保證人。

對於收入來源較不固定的族群，蔡宗樺建議，可透過確實申報所得稅、建立穩定的帳戶收款紀錄，以及提供股票、基金或保單等資產作為輔助證明，但這些資產通常僅作為加分項，真正的關鍵仍是穩定的現金流。

蔡宗樺指出，銀行通常會以「收入負債比」作為重要指標。借款人所有貸款的每月還款金額，通常不宜超過月收入的70%，例如月薪5萬元，每月所有貸款支出建議控制在3萬5千元以內，才能確保基本生活支出與財務安全。

此外，房屋本身條件也會影響貸款，例如屋齡較高的老屋可能影響鑑價與貸款成數。若銀行鑑價低於成交價，購屋人便需要補足差額。不過若老屋位於精華地段、具備都更或危老重建潛力，銀行仍可能給予不錯的貸款條件。

面對未來房貸負擔，不少人也會思考是否要提早還款。蔡宗樺認為，提早還款與慢慢還並沒有標準答案。提早還款可以降低利息支出、減少負債壓力；而慢慢還則能保留現金流，若能將資金投入報酬率更高的投資工具，也可能創造更高收益。對多數家庭而言，部分提前還款是一種兼顧彈性與節省利息的折衷方式。

蔡宗樺提醒，近年政府對房市的政策方向相當明確，鼓勵自住、抑制投機，銀行對資金來源與貸款用途的審查也更嚴格，購屋族在申請房貸前，應確保自備款來自長期儲蓄或合法收入，並避免短期內出現不明的大額金流，以免影響貸款審核，購屋族在進入市場前，若能先理解銀行的評估邏輯並做好財務準備，將更有機會順利完成購屋計畫。