鄧哲偉
2025年6月3日 週二 下午2:20

unsplash示意圖
鄧哲偉／台北國際商會理事長
2025年第一季結束，台灣房市出現明顯下修跡象。根據房地產平台的最新統計，六都與新竹地區住宅價格平均下跌1. 2%，成交量同步萎縮，創下近年首見的連續兩季「價量俱跌」局面。這種現象在過去十年的房市榮景中極為罕見，也引發外界關注，台灣是否正面臨一場結構性的市場反轉，甚至步上中國大陸的房地產調整模式。
價跌量縮，市場由熱轉冷
根據統計，2025年第一季六都中除新北市小幅上漲0.67%外，其餘地區全面下跌，台中跌幅最重達2.08%、桃竹地區下跌1.44%、高雄與台南分別下滑約0.7%，連台北市也下跌0.52%。成交量則較去年同期萎縮近20%，顯示買方觀望、賣方堅挺的拉鋸狀態，導致交易急凍。

市場冷卻的背後原因，可歸納為三項關鍵因素：其一，2024年起實施的多項選擇性信用管制，包含提高貸款成數限制與第二戶貸款審查，明顯壓縮購屋力道；其二，利率維持高檔，使月付金額提升；其三，全球政經風險上升，包括中美關稅緊張、台股震盪、產業鏈轉移等，壓抑民眾的未來預期與資金調度。
從南到北：價格鬆動的蔓延
觀察價格鬆動的地理路徑，可見修正從南部擴散至中部、北部。這與過去三年房價上漲的順序剛好相反，南部先前受惠於產業遷入與低基期效應，出現快速飆升，如今自然成為下修起點。北部雖因土地稀缺與剛性需求支撐，但也難敵總體氣氛轉冷的壓力，進入盤整階段。

尤其值得注意的是，北部某些具產業題材的新興區域，雖曾被視為「抗跌堡壘」，但若未能持續吸納實際需求，其支撐力將隨市場退潮而被驗證，屆時價格下探可能難以避免。
是否重演中國經驗？
台灣目前的房市狀況，在輪廓上與中國大陸2021年後的轉折頗為相似。當時中國房市同樣面臨政策打壓、流動性緊縮與預售交屋潮疊加，導致信心斷裂與價格滑落。不同的是，中國問題根源在於高度依賴房地產作為經濟支柱，產能與供給遠超實際需求，最終引發「爛尾樓」、「停貸潮」等系統性風險。

台灣房市雖無「鬼城化」跡象，但也不容忽視結構性問題。根據內政部資料，2023年底台灣住宅空屋率約12.6%，而都市計畫區內空屋更高，顯示部分地區供過於求。加上未來一年預估新建案交屋量突破16萬戶，創下近十年新高，市場能否順利吸納這波供給，將成為後續價格走勢的關鍵。
資金鏈與政策效應的壓力測試
值得留意的另一層風險，是建商的資金鏈壓力。在成交遲滯下，預售案現金流減緩，部分中小型業者面臨營建融資緊縮風險，可能出現降價求售、加速完工等自救行為。這種壓力一旦擴大，將對價格形成連鎖下修效果。

另一方面，央行與金管會多次強調「打炒房」政策不會急轉彎，顯示短期內不會再釋出寬鬆訊號。這也意味著房市在沒有政策救援、投資信心未回溫的條件下，必須靠自我調整修復基本面。
未必崩盤，卻值得戒慎
整體而言，台灣房市當前雖未陷入中國式的深層危機，但「價跌量縮、預售壓力、政策不退」這三重因素交織下，市場進入中期修正幾乎已成定局。房價不至於劇烈崩跌，但長期盤整或下修將是主旋律，尤其對投資需求而言，過去「有買就賺」的時代恐難再現。

未來一至兩年內，若缺乏重大利多推升買氣，或無結構性改革導入社宅、稅制合理化等新解方，房市恐將步入「成交清淡－價格疲軟－信心萎縮」的緩步下行通道，複製中國式的房市困局，雖不至於全面翻覆，卻也足以令市場退燒、民心轉冷。
【以上言論為第三人投書，不代表本刊立場，讀者請本於客觀事證自行評價】