相信了吧?! 
我之前說的sakula or自己人or員工親朋好友三叔公四嬸婆五伯父六姨媽...
利用俗稱的自己人造價部隊去買預售屋 是真的了吧?!
實價登錄炒房揭秘！洗房價vs.車位灌水 同社區前後價差恐多付上千萬｜買房財之道
Yahoo奇摩房地產編輯部
2025年4月1日 週二 上午9:07

▲洗房價手法行之有年，買房要多做功課避免當冤大頭。示意圖/Getty

• 「左手賣右手」炒作行之有年
• 少數幾筆異常行情要注意
• 「拆車位拉高單價」建商慣用技

【文／蔡碧月】房地產的都市傳說「洗房價」行之有年，實價登錄雖然提供即時交易行情，但數字背後可能暗藏炒作。房價異常真相大揭秘，專家教你判斷合理行情。
利用「定錨效應」拉行情
「所謂的洗房價，就是利用實價登錄的公信力來拉抬房價。只要高價的成交價格可以被記錄在實價登錄上，就可以拉抬整個社區未來的成交行情。」曾經從事不動產鑑價工作的「阿宅-雙碩士地產顧問」透露，「洗房價」手法行之有年，例如有些新建案，開賣沒多久就成交創新高，仔細追查買方的背景之後，才發現是公司自己人買的。
他強調，這種透過自己人左手換右手的交易炒作，讓不知情的人對整個社區的房價有所預期的作法，市場也稱為定錨效應。
但是，一般人要怎麼判斷這種異常的房價呢？
阿宅-雙碩士地產顧問認為，「首先是實價登錄的樣本數要有代表性及趨勢性。」亦即判讀實價登錄行情時，一定要有一個概念：要排除異常值，社區少數幾筆偏高或偏低的成交，並不代表正常市場行情，「所以銀行的內部估價，通常都要參考3筆實價登錄，比較慎重的，甚至要6筆，就是避免少數異常值造成的偏誤。」
他表示，「成交價格合不合理，也不能只看這個社區，必須要跟區域周邊同性質的社區比。」行情有比較效應，當這個社區房價上漲，旁邊類似的社區也一定是同時上漲。不會A社區大漲，B社區卻完全不漲。
他舉例說明，早前新竹某社區揭露的實價登錄，在房地產社群掀起了一陣討論。該社區在去年7月時有2筆成交行情創歷史新高，達到一坪90萬以上，但到了10月卻大幅回跌到6~7字頭，背後代表什麼意義？
異常行情恐讓買家多付千萬
深入研究該社區的實價登錄成交趨勢，在上半年，除了一筆明顯較低4字頭的成交，社區其他多筆的成交行情，都很穩定的維持在6～7字頭左右。而社區周邊區域同性質的社區房價，也都成交在這個區間，因此依社區本身及周邊的社區實登行情，可以認定6～7字頭就是這個社區的合理房價。
但到了7月，神奇的事情出現了。明明用7字頭可以買到的社區，卻出現2筆9字頭的成交紀錄，足足跳空上漲30%。雖然無法確定該社區的這兩筆成交，背後究竟有甚麼故事，也有可能不是洗房價，而是買方確實認定有這個價值。但如果把這兩筆9字頭的實價登錄排除，該社區全年度的成交行情就是維持在6～7字頭這個水準。所以該社區10月份最新成交回到6～7字頭，其實也算是回歸社區成交均值。
「如果當初沒有發現這樣的實登行情有可議之處，7月跟著當時那兩筆社區最高價買房，到現在可能就直接多付將近1千萬了。」
在實價登錄裡，過高或過低的行情，常會讓人質疑。有些交易明細打開的時候，會發現它直接載明員工親友等特殊關係交易等理由。除此之外，沒有交易明細的異常高價，其成交的細節和理由，只有當事人最清楚。

▲邱愛莉指出，建商可能會利用車位讓房子看起來單價高一點。假設一間20坪的預售屋，每坪成交100萬、車位是250萬元，總價是2250萬元。建商在總價上沒有作假，但取巧性的利用車位拆帳少一點，拉高房子單價，雖然一坪從100萬變102萬，只高了2萬，但在售屋現場就有幫助了。示意圖/Getty
預售鑽實登漏洞 利用車位抬價
House123 執行長邱愛莉表示，「洗房價」在預售市場比較可能發生，在實價登錄裡，要判別是不是建商「洗房價」，可以看看登錄幾筆？如果只登錄一、兩筆交易，比較容易有可能是「洗房價」，不過現在規定預售買賣一個月內要登錄行情，事後修正還會被罰款，所以現在利用交易登錄去定錨行情的沒有像以前那麼多，但是現在的確有另外一種做法。
她解釋，建商可能會利用車位讓房子看起來單價高一點。假設一間20坪的預售屋，每坪成交100萬、車位是250萬元，總價是2250萬元。實登的時候，總價還是一樣，但車位價格少報，只刊210萬，剩下的灌到房子上，實價登錄上每坪房價就變成102萬元。建商在總價上沒有作假，但取巧性的利用車位拆帳少一點，拉高房子單價，雖然一坪從100萬變102萬，只高了2萬，但在售屋現場就有幫助了。「不過，拆車位可以拉抬小坪數房子，大坪數分母大，拉抬效果就沒有那麼顯著。」
總而言之，實價登錄提高了交易行情的透明度，但難揭示交易背後動機。想買房的人，應審慎分析數據、參考周邊行情，避免因市場操作（如「洗房價」）或定錨效應影響，導致掉入高價購買風險。