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來源:股海煉金   發佈於 2024-11-12 09:18

【法拍風暴】「屋內有遭燻燒痕跡」起疑!投標人誤拍林口凶宅 撤案關鍵全看這條新法

【法拍風暴】「屋內有遭燻燒痕跡」起疑!投標人誤拍林口凶宅 撤案關鍵全看這條新法
Yahoo奇摩房地產編輯部2024年11月12日 週二 上午9:07
央行第七波信用管制,加強銀行對不動產貸款的審核,房市資金流入受到抑制,專家分析,貸款緊縮與房價下跌相互作用,法拍屋市場已出現不少亂象。Yahoo房地產探訪近期法拍案件,揭開台灣房市面臨的「法拍風暴」。
【文/Angela】法拍屋無法先看屋況,只能從法院拍賣公告與向鄰居探查,確認是否為讓多數人聞之色變的凶宅。近期新北市林口有投標人因未查明法拍物件的前世今生,導致誤拍下「台北小天地」凶宅戶,投標人依據法院公告上未載名實情,拒繳交尾款,並訴請撤銷拍定,目前已在審理中。法拍專家104法拍網總經理籃茂山表示:「自2014年立法院修法《強制執行法》增列第77條第1項第2款與第81條第2項第1款後,拍賣公告若未能依法載明註記屬重大瑕疵,投標人確實有機會爭取撤案減損。」

▲法拍屋因無法先看到實際屋況,民眾需透過法院公告、向鄰居探查或詢問專業法拍從業人員,確認物件是否為凶宅。籃茂山提供
法院查封筆錄疑有誤
國人在不動產交易過程中,或多或少會對「凶宅」有所忌諱,偏偏法拍屋最容易成為踩雷凶宅的交易途徑。日前在新北市,有民眾因誤信法院查封筆錄,以720.1萬第一拍價格拍下林口仁愛路屋齡31年「台北小天地」,意外踩雷標下凶宅。
根據法院公告查封筆錄顯示,此標的物在今年3月7日遭查封時,債務人不在場,因大門深鎖、無人應門,加上大樓管理員聲稱該建物已許久無人居住,且依新北市政府警察局林口分局所函釋之房屋現況調查表,載明經詢問警衛人員,此物件已閒置3年,無人居住,無因火災受損或非自然死亡等特殊情事。本件建物拍定後,除停車位部分不點交外,其餘部分依現況點交。
考量此物件屬於相對有保障的「點交」物件,加上同社區實價登錄交易單價最高43.5萬元,近1年平均單價約36.25萬元,相較下,此一拍物件平均單價僅30.2萬元,確實略低於市場行情,讓投標人決定第一拍就出手標下。
然而事後意外從透明房訊公司的法拍資訊中發現,本案在2013年12月4日時曾有拍賣紀錄,當時查封筆錄記載「本件拍賣標的建物據債權人會同警員現場查訪為無人居住使用,惟現場遺有家具等物品及神桌、祖先牌位等物;另屋內牆壁有遭火煙燻燒之痕跡,拍定後依現況點交。」心生有異的投標人經訪查社區管理員與相關新聞報導後發現,此物件曾在2010年發生人倫悲劇,導致成為凶宅。投標人自認遭法院誤導拍下凶宅,堅持拒繳尾款,並訴請法院撤銷拍定,全案目前已在審理中。

▲大多數民眾避諱凶宅法拍屋,只有專業投資人勇於投標。
拒繳尾款提撤銷拍定
籃茂山表示,為保障拍賣不動產的相關資訊獲得充分揭露,保證應買人權益,司法院在2013年就《辦理強制執行事件應行注意事項》第41點增定第5款,明定實施不動產查封時,足以影響交易之特殊情勢,包括海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損與建物內有非自然死亡等,應向在場知人調查,並於查封筆錄載明,必要時得命債權人查報或向相關機關查詢,並記載於拍賣公告,提醒應買人注意。
隔年6月4日,立法院也分別在《強制執行法》增列第77條第1項第2款與第81條第2項第1款規定,要求查封筆錄與公告都必須載明相關揭露資訊。籃茂山表示,之後陸續有民眾以前述原則,向法院爭取「拍賣公告未能依法載明註記屬於重大瑕疵」,要求撤修房屋拍定程序,使得拍定人的權益逐漸受到重視。他也提醒,拍定人必須在強制執行程序終結前提出聲請,「台北小天地」得標人在尚未繳交尾款時立刻提出聲請,即時阻止拍賣程序,為自己爭取撤案的最大可能性。
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