【法拍風暴】「承租中的房子」突然被法拍！法院通知強制解約... 法拍達人：簽約時間決定能否住好住滿
Yahoo奇摩房地產編輯部2024年11月12日 週二 上午9:05【文／Angela】房市受到銀行貸款緊縮、第七波信用管制衝擊，不少屋主實在「撐不住」導致房子遭銀行法拍，MOBILE01上有倒楣房客抱怨承租中的房子遭法拍，原以為可適用《民法》425條「買賣不破租賃」原則，默默祈禱安心住到合約期滿，無奈第一拍流標後，不久即收到法院寄來通知單，要求強制解決合約。究竟民眾有無權利主張住好住滿？租賃專家聯勝房屋總經理林政緯表示，簽約時間點成為關鍵。

▲民眾要避免租到法拍屋，或將承租遇到房東房子遭法拍的風險損失降至最低，必須從合約上做好自保約定。
查封前簽訂5年內租約 適用買賣不破租賃原則
錄音師S在疫情期間，為方便居家工作，把錄音室搬進住家，為此還花了數十萬重新做隔音裝潢，沒想到近期卻接到房東通知，告知因欠錢房子遭法拍，讓才剛砸下裝潢費的S焦慮不已，擔心隨時可能要搬家，一時之間錄音室設備也不知道要暫時移去哪，甚至可能影響工作接案。
「碰到承租房屋要被法拍，房客想自保，首先第一步是趕緊翻出合約，確認租約是否適用買賣不破租賃原則。」林政緯表示，S要保障自己的權益，關鍵就在租約開始的時間點與簽訂內容。
假設租約是在房子被查封前就已簽約，且是5年以下的定期租約，或是5年以上有公正的定期租約，就可受買賣不破租賃的保護，S有權利依租約條件繼續承租，免受到房屋所有權移轉之影響。反之，如果是口頭約定不定期租約，或是未經法院公證的長期租約，新屋主確實有權將房客趕走。

▲近期房市受到銀行貸款緊縮、第七波信用管制衝擊，街頭有不少待售物件紛紛出籠。
出租前若已遭設定抵押 契約無保障房客需搬離
此外，假設簽訂租約前，房屋就已經設定抵押權，林政緯提醒：「一般抵押權人通常是銀行，確實可在第1次拍賣流標後，主張租約影響抵押權，提出聲請去除租約後再拍賣。」遇到這類狀況時，除非新屋主願意繼續承租給原房客，否則房客也只能被迫搬離。
值得留意的是，在押金部分，假如原房東未將押金交付給新屋主，房客只能項原屋主要求返還押金，但基於原屋主連最有價值的房屋都已遭法拍，本身經濟狀況可已陷入困境，房客可能面臨求償無門，只能自認倒楣。
林政緯認為，因不少投資人在投標購買帶租約的房屋時，除了法拍價格較便宜外，也可能看上租金投資報酬，若屬後者，房客有機會在房屋被拍賣後，理性與新屋主協調重新簽約。林政緯表示，若S手頭有餘裕，加上考量裝潢成本，不妨可考慮參與競標，順勢成為房子的主人，用租金付房貸。
租屋人若要避免租到法拍屋，將後續所衍生的風險降至最低，簽約前可先請房東出示建物登記謄本，或到地政事務所或在網路申請第二類謄本的建物所有權部，確保欲承租房屋未有查封註記，或其他限制登記事項，或是透過司法院網站「法拍屋公告系統」查詢，從源頭避免租到已遭查封的房屋。
林政緯建議，雙方在簽租約時，房客也可要求房東在合約上註記，保證出租的房屋並無遭受查封或法拍，同時加註一旦成屋房屋遭查封時，房東要補貼裝潢費與搬家費，或要求承租人可先用押金來抵繳租金，把風險傷害降到最低，進而保障租客權益。
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