央行打房、五都選舉逼近／景氣不明下928房市檔期大解析
前言
小李選在九月九日黃道吉日與女友完成終身大事，婚前央行打房打得凶，預期房價會回檔修正的小兩口，有意在接下來的九二八檔期買間房子、共同編織小家庭的美夢，但最近問了一下房仲，竟然得到「量縮價卻持續漲」的答案，讓他們懷疑：現在到底要不要進場買房子？
北台灣推案量萎縮／未影響投資型預售產品
寶舖建設董事長劉克健觀察，近期豪宅市場買方仍以鮭魚返鄉的台商為主，由於台北市場太小，「只要一有外來資金進入，池水很快就溢滿了，土地價格不太可能往下走，房價自然不會下跌。」
與往年九二八檔期最大不同，開價屢創新高的瘋狂場景已不復見。市場上新推出的豪宅建案寥寥可數，其中位於台北市中山區南京東路一段神旺大飯店隔壁，由頂高建設投資興建的八十億元豪宅案「天觀」，每坪預計開價一二○萬元至一三○萬元「試水溫」，銷售的好壞與否，被視為年底北市豪宅買氣是否持續的重要指標。
今年九二八檔期將在敦化南路商圈推預售案的劉克健表示，這二十年來，看盡房地產景氣起起落落，對於政策性打房早就已經免疫，因此不畏景氣變化，今年寶舖一口氣就在大安區推出三宗建案，十月初將正式公開的預售案，因為聘請到華裔服裝設計師吳季剛操刀，準備開價每坪兩百萬元。
由於景氣混沌不明，目前建商多抱持觀望保守心態，例如日勝生原定第四季公開預售的南港捷運機廠聯合開發案，近日已決定採取「先建後售」度過這波不明景氣；至於期待後市的建商，仍按原定計畫搭建接待中心，預計等十二月選舉過後，再正式進場銷售。
近日正籌備台北市木柵水岸住宅預售案的嘉磐建設董事長魏嘉銘說，今年九二八檔期遇上十一月二十七日投票的五都首長選戰，檔期嚴重被壓縮，有些個案提早至九月初即展開「潛銷」，多數都延至明年初公開，大家都要把「子彈」保留到年底再強力行銷。
魏嘉銘不諱言，由於「投資客」仍是當前房市最重要買盤，五月以來，央行針對投資客祭出的「選擇性信用管制」政策，是今年九二八檔期重要變數，首當其衝的就是使房市整體銷售率下降。
實際上，這些抑制措施並未大幅影響建商開價，整體房價未見鬆動；再加上這次的景氣觀望原因，並非來自房地產業內部問題，因此「台北客」投資者，逐漸將資金轉戰其他縣市，諸如新莊副都心，投資買氣已經逐漸回籠，甚至「區域客」購買比率都跟著升高。
五都合併有益利多／老舊住宅、商辦題材火熱
上櫃營建股金革科技就趕在農曆七月鬼門關後隔日，九月九日舉辦開工典禮，因為金革首次進軍新莊副都心推出的預售案「幸福公園」，九十二戶已於一個月內完銷，每坪成交價至少四十二萬元，看好市場充沛的買氣，金革董事長鍾俊榮現在正準備推出第二期，顯示預售市場的投資型產品，不受近日景氣轉淡影響。
全國不動產董事長葉春智表示，儘管五都選舉轉移民眾對房地產市場的關注焦點，但待選後合併升格確立，也將讓諸多房市利多題材更明朗化。以台北市為例，目前三十年老公寓住戶都在等待老舊住宅都市更新，容積獎勵提高到兩倍的政策上路。
至於精華地段豪宅，則仍具稀有性，七月底，台北市宏盛帝寶保留戶首度出現每坪兩百萬元成交價，市場解讀具兩項指標意義：第一，台北市豪宅客已經可以接受豪宅每坪兩百萬元的行情；第二，台灣房地產價值是可以與香港、北京、上海、東京及新加坡並駕齊驅，而且補漲空間非常大。
另外，還有ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）簽署及松山、虹橋機場對飛後，兩岸經貿互動以及陸客來台題材持續發酵，最明顯直接的就是這兩個月台北縣市店面交易火熱。
葉春智說，過去印象中只有台北市公館商圈才會出現上億元店面，日前台北縣新店市安康路二段一間三十坪店面，也以七千萬元售出，五年間至少上漲兩倍；央行打壓住宅市場，但可以明顯感受到有租金收益的商用不動產產品，詢問度特別高。
低利環境未變 游資仍氾濫／業者、專家未來信心滿滿
店面市場如野火燎原般四處竄燒，也使北市忠孝東路四段太平洋ＳＯＧＯ百貨對面的「最牛店面」，在空租兩年後，也在八月租出去了，三層樓分別由美容業者菲夢絲及成衣品牌G2000包下。
因為買盤力道猛烈，店面市場也出現不少投資新面孔，有「印尼紡織大王」之稱的台商宋良浩，一年來狂掃台北市店面；今年四月剛以現金四億元買下台北市中山區南京東路、建國北路口的燦坤３Ｃ旗艦店，八月初又再掃貨，砸下現金五．二億元買下永康街的「高記」店面，以每坪五百八十五萬元天價站上永康商圈「店王」。景氣復甦使得連鎖業者付租能力轉強，再加上屋主願意降租等雙重效應帶動，讓沉寂許久的店面注入活水。
商辦市場也不遑多讓，八月以來，台壽保以二十五．六億元拿下南陽街慶豐銀行總行大樓、龍巖人本以八．二億元吃下台北金融中心部分樓層、元大建設斥資二十億元買下民生東路二段沈氏企業大樓後，都讓過去長期落後住宅房價的商辦價格翻身。
遠雄集團董事長趙藤雄以他從事房地產四十年經驗分析，目前國家領導人和政策都沒有變，除非再回到十年前鎖國時代，民眾所得難以增加、消費力不強，才會使台灣房地產市場崩盤。
他以目前的經濟情勢來看，不太可能再回到○八年金融海嘯時代，而且低利率的寬鬆貨幣政策還會再持續一陣子，畢竟美國都沒有升息，台灣也還不到要升息的程度。遠雄第四季預計推案量還有三百億元左右，主要集中在新莊副都心、內湖區與中山區。
此論點同樣也被瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬認同。陶冬八月底就喊出「台北房價一定漲」口號，認為就中長期來看，無論中美兩大經濟強權，至少還會維持貨幣寬鬆政策五年；因此他斷言，台灣的利率不可能真的大幅調高、新台幣也不敢大幅升值，低利環境加上游資仍氾濫，台北房價未來漲勢仍無可避免。
魏嘉銘說，兩岸簽署ＥＣＦＡ產生的資金行情，明年第二季才會明顯發酵，因此他認為近期房地產低迷的買氣，明年三月以後看得到曙光。
住展房屋網總監陳韻如表示，八月來客組數及成交戶數有回溫跡象，其中來看房子的民眾，較上月增加約二五％；成交的戶數，也比七月成長四成，市場似乎感受到一股蠢蠢欲動、正在急速醞釀中的購屋力道...
二0一0金控評比》國泰金讓出寶座 元大金黑馬奪第三／「雙引擎」發威 富邦金拿下榜首
前言
如果替台灣所有金控舉辦一場聯考，誰會是最高分的優等生？又有誰可以在各專業科目中勝出呢？由五位大學教授與《今周刊》連手進行的「二○一○年金控經營績效評比」，找出了這個答案。
這項金控績效評比，除了比誰會賺錢，還要比誰更懂攻城掠地，因此，想有好的名次，必須在財務績效、經營品質、策略績效以及公司治理，四個項目都有好成績才有機會。尤其兩岸ＥＣＦＡ（經濟合作架構協議）正式簽署，金融業進軍大陸市場在即，今年也新增了「海外華人區策略」的學科，考考十四家金控在海外經營到底行不行。
富邦金發揮購併安泰綜效
一如去年預測，今年榜首果然由話題連連的富邦金控拿下，而經營穩重的國泰金雖讓出龍頭寶座，卻依舊守穩第二名的位置；值得一提的是，歷年來成績落在中段班的元大金控，從第八名一口氣進步到第三名，進步神速，成為本次調查中最大黑馬。
儘管十四家金控架構各有特色，但去年景氣谷底反轉，經營上卻幾乎都迅速擺脫了金融海嘯的影響，考試成績明顯提高不少。其中又以富邦金控在財務績效上表現最佳，去年繳出ＥＰＳ(每股純益)二．四七元，拔得頭籌，近三年來排名如同三級跳般，從第六名衝上冠軍。實踐大學風險管理與保險學系主任彭金隆指出，自富邦金購併安泰人壽後，便充分展現出雙引擎的效果，但「雙引擎不是有就好，兩者規模大小要相當，才能展現爆發力。」既可在金融海嘯時發揮交叉掩護的功用，景氣好轉時又能展現整合行銷的綜效，這是富邦金控能夠奪冠的關鍵。
從其他壽險規模較大雙引擎型金控的例子來看，包括新光金與國泰金，便是因為壽險子公司規模較大，導致在金融海嘯中受傷過深，遲遲無法恢復元氣，抵銷了銀行子公司所貢獻的獲利；另外，專注在一門科目上攻讀，像是以銀行為主體的中信金與台新金，也因為缺少其他事業群共同帶動下，財務績效顯得相對落後了點，但有趣的是，以證券為主體的元大金，去年隨著台股上揚，獲利能力也大幅躍進，排名一口氣從第九名攀升至第四名，奠定總排名第三的基礎。
國泰金控總經理陳祖培強調，近幾年國泰金因積極調整體質，包括調整壽險產品、銀行資金成本降低，以及改善授信品質等，這也是為何去年獲利並不差，卻無法在財務績效上充分反映的原因。像去年證券子公司正式開始獲利，即是一例，由於金融業本身就是一個風險事業，不論利率或信用市場風險都必須考慮周到，長期、穩健、且不能暴衝的經營方針，才是贏得客戶信心，進而創造收益的關鍵。
元大重穩健，經營品質最佳
再來看看另一項科目｜｜經營品質的成績。各官股金控雖受逾放比攀高影響，分數有明顯集體下滑的狀況，不過，元大金則順利再度連拿三年第一，富邦亦同樣連三年以第二名的態勢緊追在後，台大財金系教授沈中華分析，由於元大金以證券為主體，資金需求本就較小，加上經紀業務貢獻獲利穩定，以及銀行體質大幅改善，逾放比大幅降低，也因此成績比其他人更加突出。
元大金控董事長顏慶章表示，因為近年來積極改善銀行的資產品質，在呆帳覆蓋率方面已有超過三三○％的水準，加上經營首重穩健，絕不隨便介入不熟悉的投資領域，因而亦甚少踩到如ＰＥＭＧ(保盛豐)等地雷，賺錢的機會掌握住，卻又比別人的損失要少，這便是連年考試得第一的訣竅。
至於本屆評比的重頭戲「策略績效」項目，其中新增了海外華人區布局策略這門科目，想從中勝出也變得更加不易，儘管富邦金控率先登陸參股廈門商銀，在金融市場投下一顆震撼彈，名次果然迅速從第七跳到第二，不過，仍落後深耕大陸市場十多年的國泰金控。
海外布局，國泰金跑第一
沈中華分析，國泰金因為壽險子公司在大陸布局最早，加上世華銀行耕耘越南市場亦有多年，積極向外探尋新市場的機會，顯見其走在政府推動登陸與籌資需求的趨勢前端，可說實至名歸；此外，富邦金成為國內所有金控中，銀行登陸發展的第一人，未來可望隨著ＥＣＦＡ逐步開放、其他子公司陸續登陸，將目前金控架構複製到大陸市場，經營亦十分值得期待。
「必須要耕耘市場一段時間以後，才能看見績效顯現。」陳祖培說，雖然國泰金在越南、大陸、香港的布局都走在前端，特別是國泰人壽早在十幾年前便已登陸發展，從交流、溝通，直到開班授課培訓人才，至今仍未正式獲利，顯現海外布局的不易。不過，只要在法律許可範圍內，未來都會持續擴充規模，其中國泰人壽在大陸已經有八家分公司，未來亦將以擴充保戶為主，積極增加保費收入基礎；此外，國泰產險目前布局三個省分，亦將繼續擴大規模，至於銀行則等對岸政府許可，以辦事處升格分行為優先，但若有好的參股機會，也不排除。
有趣的是，過去甚少談論海外布局的元大金控，成績果然落至後段班的第十一名，顏慶章認為，因為ＥＣＦＡ簽署雖帶給台灣金融業機會，卻也包括非經濟項目的認同在內，過度強調恐怕會對社會大眾造成誤導，因此採取積極觀察的態度因應，但他同時指出，目前元大金已是新加坡金英證券的第一大股東，目前雖然僅止於享受獲利貢獻，但其分公司遍布全亞洲，只要政府許可，ＥＣＦＡ具體內容有包括，未來著手更深一層的海外布局，同樣值得期待。
最後一科「公司治理」的項目，富邦金再度蟬聯了第三年冠軍，但元大金成績持續進步，今年一舉擠下國泰金奪得第二的表現，卻更加不容小覷。顏慶章開心地說：「三年來的努力，今天終於開花結果。」積極推動公司治理的元大金，除了於金控同業中率先成立獨立董事與公司審計委員會的運作，今年六月十九日更正式交付股東會通過，把薪酬委員會納入公司章程之中，並由三位獨立董事擔任成員，審議未來高階經理人的薪酬內涵與策略，讓公司治理不是只有美化，而是真正能夠對競爭力帶來貢獻，並且控制風險的重要環節。
總體來說，政府推動金融業登陸的趨勢，創造了市場籌資需求與日漸增，沈中華強調，從金控評比的競賽中，可以見到未來必須朝做大、做強為主發展，因此購併情況必將更加激烈，他也建議排名較為後段的小型金控業者，若無法讓自己搭上籌資的列車，不如將公司出售淡出市場，而大型金控業者也應當讓旗下各子公司平均發展，如此方能確保自己未來的競爭力與優勢。
鴻海郭台銘臥薪嘗膽 鐵皮屋內親自督軍／跨海苦戰100天 紀實
前言
然後，他開始願意傾聽，不再輕易動怒。接著，他把鴻海集團每年成長目標，一口氣打了對折。鴻海的目標改變，郭台銘也改變了，關鍵100天之後，學會放慢、願意低頭的郭台銘，會帶領鴻海帝國走向何處？
八月，在鴻海誓師大會現場中，集團副總程天縱頗有感觸地說，經過跳樓事件，「我們都變了。」當時沒人料想得到，他所謂的「變」，會是如此的戲劇性。
「腰斬說」震撼市場／台灣電子產業面臨大挑戰
九月，郭台銘在接受《彭博商業周刊》專訪時拋出「成長腰斬說」，表示「鴻海集團未來每年的成長目標，將從三○％調降為一五％。」
這個「變」，撼動市場！
在產業面，這則宣言似乎告示著電子代工產業走向末路；在投資面，一九九○年代以來股民習以為常的「電子主流結構」將面臨挑戰；進一步看，勞退基金目前直接、間接壓注在鴻海的資金將近千億元，郭台銘的「腰斬說」，立即牽動台灣五六○萬名勞工的退休金。
郭台銘怎麼了？他是變得喪氣，還是終於學會「以退為進」？問題的答案，要從過去一百天開始談起。
五月二十六日，鴻海董事長郭台銘放下手邊工作，搭乘他的個人專機飛到深圳龍華進行危機處理，然而當天深夜，卻又發生一起跳樓事件。
一天之後，位在鴻海龍華總部的董事長辦公室裡，多了一間「總裁套房」，在台北擁有多棟豪宅的郭台銘，開始在這裡long stay，至今，一天都沒有回過台灣。
鴻海高層透露，所謂「總裁套房」其實只是「在原來總裁辦公室的洗手間外面，另外隔出來的一個空間，裡面擺了一張床及簡易家具，其他什麼都沒有。」
這一百多天來，除了偶爾到各地巡視新廠進度，郭台銘起床後就在辦公室開始工作，餓了就叫人從員工餐廳打來飯菜，在超過十六小時的工作之後，他就睡在這鐵皮屋裡的小房間。這一次危機處理的副組長程天縱說，辦公室是一棟鐵皮屋建築，每當下雨時，房間的屋頂還會發出叮叮咚咚的聲音。「比起程天縱這些本來就派駐在中國的台幹都配有自己的宿舍，郭台銘在龍華的生活，甚至連初級台幹都不如。」一位鴻海高層說。
不是軟弱 而是慢下來／「慢」以繪出鴻海未來藍圖
只是，對於一位傷痕累累的拳手來說，擂台邊的角落即使簡陋，卻是唯一能夠讓他稍作喘息、冷靜思考下一回合如何作戰的珍貴空間。
九月上旬，郭台銘接受《彭博商業周刊》專訪，這位代工霸主沉潛百日之後的首次登場讓人意外。曾經批評自殺者軟弱的郭台銘，在專訪時承認：「鴻海錯了。」更令人意外的宣言則是「成長腰斬」。這番談話，即使不用「認輸」、「示弱」等字眼來形容，但給外界的感覺仍然十分明確：郭台銘的霸氣不見了。
五月底到九月初，在這一百多天裡，獨居陋室的郭台銘究竟想了什麼？做了什麼？看見了什麼？是經過了怎樣的千迴百轉，讓不可一世的霸主，決定「退一步」？
大概是在設立「總裁套房」的前後幾天，鴻海委託數名學者專家在龍華廠區內進行了一趟「民意調查」。類似的調查，早在八○年代後期龍華廠區剛剛成立時也曾做過一次，當年的結論很明確，「在這裡工作的年輕人，只想一件事，賺錢！」
鴻海內部透露，新一次調查的規模在數千人以上，而結果則與二十年前截然不同；年輕人在這裡工作的理由，主要是希望累積都市工作經驗，至於賺錢，是其次。
內部人士觀察，這份報告，或許是郭台銘認真考慮「向現實環境低頭」的開始。「只要錢、不要臉，就能在這兒活下去。」老鴻海人曾經如此形容集團內的工作氣氛，但最近一段時間，在郭台銘的帶頭轉變之下，氣氛明顯不同了。
「抱歉，過去幾年你跟我說的話，有些我沒聽進去。」一位鴻海高層清楚記得，七月間，郭台銘在一個偶然的場合，對他說了這樣一句話。過去的郭台銘，決不會講這樣的話，顯然經歷這個事件，老郭變了！變得願意傾聽、反省自己、不再那麼殺氣騰騰。這位高層說：「老實說，很不習慣，以前我多半只有被他罵的份。」
據這位高層主管表示，這段時間，郭台銘召集會議的次數沒有變少，要求也沒有打折，但身段、用語明顯柔和許多，「不拍桌，不用幾近鄙視、羞辱的字眼罵人，也沒看到有人被罰站了。」在他印象中，郭台銘最近在會議上說過最嚴厲的一句話是：「你做得還不夠好。」
轉變不只如此，據他透露，以往開會時郭台銘只講目標，現在，會講「如何達成」目標。兩者之別在於快慢，「他開始重視過程，願意給下屬進一步思考的空間；以前，他要衝，要大家跟著他衝，要立刻有答案，立即解決問題。」
在這位高層主管的解讀，與其說郭台銘是開始低頭、讓步，「不如說是他『變慢』了。現在，我可以和他談長達兩年的計畫，在以往，跟他談兩年，大概就是自己找罵挨。」
擴展市占以達高成長的類固醇／有侵蝕獲利的後遺症
在接受《彭博商業周刊》專訪時，郭台銘表示這段時間不打小白球，每天的運動是做伏地挺身，但據內部員工的觀察，除了伏地挺身之外，郭台銘在鐵皮屋內的運動，還有「瑜伽」。
「現在，如果雙腿打直，郭董是可以把手掌貼在地面的。」方寸之地、吐納之間，郭台銘修身養性，重新思考鴻海帝國的管理之道，或許，也看見了令他不得不低頭的產業現實。
才在去年股東會上喊出鴻海未來走「黃金十年」的郭台銘，在這次的專訪中意外下修鴻海集團成長目標，甚至不忘補上一句「一五％也是一個很大的數字」。有人直說這是喪氣話，有人認為是郭台銘心浮氣躁之下的口誤，但平心而論，「成長腰斬」的說法，絕對是基於產業現實。
其實從鴻海今年營收表現來看，剛出爐的八月營收二一四八億元，比起去年的同一期間成長了九八％，累計今年前八個月的營收已經達到一．三四兆元，也大幅成長近六二％，今年要達到三成的成長，對鴻海來說，根本是輕而易舉。
然而，鴻海營收可以大幅跳躍，還是依靠著過去的成長方程式。首先是新產品的問世，這幾年大客戶蘋果扮演了鴻海救世主的角色，從iPhone開始，今年又推出iPad與iPhone 4，讓負責代工的鴻海營收大增。另外，大舉購買ＳＯＮＹ全球廠房，跨入液晶電視代工，也對鴻海營收有一定幫助。
只是，如果我們檢視半年報，卻發現了鴻海亮麗營收背後，隱藏了「美麗的哀愁」。雖然鴻海合併營收部分為新台幣一．二兆元，較去年同期大幅成長四七％，但每股稅後純益（ＥＰＳ）卻僅成長二二％，為三．六一元。
分析獲利成長不如營收成長的原因，除了持股七三％的富士康虧損拖累之外，毛利率下滑，是最具威脅的獲利殺手。
過去為了達成營收成長目標、維繫客戶關係，鴻海確實接了許多低毛利率、對獲利貢獻不大的訂單。搶單的動作有如武俠小說中的「七傷拳」一般，每次出招，都能傷敵，但卻也損及自身元氣。當戰場太大、敵人太多，不斷出招之下的累積結果，就是自己受害也深。
例如為了跨入筆電與電視的代工，鴻海低價競爭結果，陸續拿下包括蘋果、ＳＯＮＹ、惠普與戴爾等大廠訂單，使得筆電代工大廠如廣達、仁寶半年報毛利率大降，讓仁寶總經理陳瑞聰法說會時，喊出「大家一起沉淪」的說法。
廣達直接與鴻海競爭蘋果、惠普等訂單，受傷最慘，第二季正好是去年殺價搶單的新機出貨，廣達第二季合併毛利率應聲跌破「保四」關卡，殺到三．四％，創下歷史新低水準。陳瑞聰雖然說仁寶沉淪比較慢，第二季合併毛利率也殺到只剩下四％，面臨毛利四％保衛戰。
筆電代工產業大沉淪，陳瑞聰直指沉淪的凶手就是鴻海。
鴻海雖然是殺價戰的發動者，但是自己也難逃沉淪的命運。根據瑞銀證券分析師謝宗文的估算，鴻海獲利上最嚴重的問題就是來自毛利率下滑，上半年毛利率從去年的九．九％下滑至八．七％，營業淨利率則是由五．六％衰退到三．九％。「這個難以反轉的趨勢，確定成為鴻海的長期隱憂！」
另外一位觀察鴻海超過十年的分析師也點出一個問題，鴻海過去的購併都太偏重在產能與訂單，併入的也都是低毛利率的產品，讓鴻海毛利率積弱不振。
種種跡象都顯示，過去在每年成長三○％的目標下，鴻海囫圇吞棗吃下的許多成長激素，現在副作用都慢慢顯現出來了。這些副作用正在啃蝕鴻海的獲利能力，逼得郭台銘必須審視未來成長的規畫，甚至放下身段，重新思考「三○％」這個數字的意義。
宏碁創辦人施振榮認為，過去鴻海追求三○％的成長，這樣的成長幅度明顯超過整個產業的自然成長；而要超越自然成長，就要吃下別家公司的訂單，「但你不可能吃下所有的訂單，遲早，必須面對成長的極限。」現在郭台銘調降鴻海成長目標，施振榮稱讚，這才是務實的作法...