灰犀牛闖錢關 引發房市核風暴


（作者為高力國際業主代表服務部董事黃舒衛）
2024年9月7日 週六 上午4:10

不動產是金額龐大的資產投資，資金為提供市場的流動性，其來源、成本、數量、穩定性，更是決定房市發展的關鍵，一旦融資的支點出現不確定，導致嫁接未來的槓桿脆折，等於搖撼市場根基。台灣第三季開始的史無前例錢荒，資金斷鏈讓購屋者求貸無門、建商無法交屋，快速形成房市核風暴，全面性破壞市場的布局。
錢荒之所以發生，究其根源在於防止銀行放款過度集中流向房市的安全閥制度設計，而實際作用則依循銀行法第72-2條商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十的天條。從其分母、分子的比例關係探討，現下至少有以下五大結構性發展衍生資金困局，讓短期房市頭重腳輕、舉步維艱，如果政策外力介入失當，恐有失衡倒地之虞。
先看代表分子的放款組成。首先就成屋市場價量噴發，前7月累積交易量年增19.3％，而內政部全國住宅價格指數光第一季就年漲9.29％，同步提升貸款需求；其次，建商交屋需求史上最高，前7月累積所有權第一次登記棟數年增18％，預售屋交屋的整批分戶貸款的需求為近17年新高；第三，新青安上路之後，全台去年第3季平均貸款期數從前季的295期躍升到305期，再加上大開寬限期的使用，形成還款牛步化。
車上的乘客滿載但不下車，車站又湧現空前排隊潮的難解情境，因此前7月累計新增房貸額餘額6193億，較去年同期倍增至1.59倍。
另一方面，分母的存款餘額大水庫活水補充跟不上放款需求。疫情期間美國聯準會的無限QE、零利率，翻轉財富管理習慣，民眾抗通膨，熱中股債、貴金屬、外幣、海外不動產等各類投資，尤其今年的AI議題帶動台股加權指數站上2萬點、總市值一年內更膨脹3成以上，狂蝕存款餘額的大餅，形成今年全體貨幣機構存款各月平均年增幅為6.02％，遠低於2021年的8.55％。存款的分母長不大，根本性壓縮分子可分配在不動產的可貸空間。
此外，央行從前年開始調升存款準備率3次、合計3碼，收回市場資金共達3600億元，透過乘數效果達到緊縮貨幣，控制信用膨脹。
對比過去政府打炒房政策效果的局限性，這次不一樣的是，銀行法的硬規定不能放，且央行要求的銀行自主管理不動產貸款總量減降令，不只要符合銀行法比例規定，更進一步要檢討不動產放款占整體放款的集中度，等於直接拿回信用資源配置的主導權，震攝威力提前讓房市降溫，也讓上任百日的新政府進場危機處理。
揆諸產業投資、地緣政治、房市發展、金融安全條件，政府、業界、消費者都應積極因應房市結構再洗牌的挑戰。主管機關除了協助政策優先性較高的首購族購屋、都更、危老、企業自建自購之外，要妥善處理預售屋完工後的交屋貸款，以及低首付的風險管理，才能避免產生系統性風險，安然以軟著陸化解硬著陸危機。