2024/07/01 05:30  
房價高低受多重因素影響，各部會自行提政策抑制房價，可能難以竟全功。（資料照）
■魏錫賓
政府打炒房的措施不間斷，但在多方抑制之後，房價與房租仍屢創新高；為協助青年購屋的新青安政策，甚至被當做代罪羔羊。房市本就複雜，各方面的專家，應都能對房價的起伏提出不同的看法。要解決問題，需先瞭解問題。
多重因素影響 房產供需複雜
若某項商品的供給大於需求，在市場經濟下，價格將會走跌，而當需求大於供給，部分人願提高價格買入，也就自然上漲。就房屋而言，不管是自住或投資，想要買的人大於房市提供的數量，價格就往上走。房屋又較一般商品複雜，因為單價高、不易損壞，歷史資料顯示在大部分國家一向漲多跌少，所以也被視為資產，其價格不受限於使用價值。
當產品因需求增加，而使價格逐漸上揚時，認為有利可圖的廠商會擴產因應，理論上價格也就會隨著供給上升而受到一定程度的壓抑。然而，擴產需要時間，長期緩慢調整，雖會讓供需趨於一致，但當需求在短期間因消費者偏好或其他環境因素有大變動，供給卻無法相應提高時，價格將上升極快，譬如疫情期間的口罩、手套等防疫物資。
更複雜的房價受多重因素影響，空屋的多寡、建築成本的高低、利率的升降，都僅是其中之一，景氣的變動也是關鍵，而諸如個人心態、時代潮流、小家庭或個人戶盛行的社會變遷、都市的擴大範圍等，也可能左右部分地區房市中長期的興衰。
房屋無法一夕建成，受到上述某些因素及預期心理影響的短期需求，常會引導房價的走勢；而被視為空屋的低度用電住宅雖超過85萬宅，但占房屋住宅數的比例迭有起伏，也屬長期現象，對房價並不生主導力量。反而是一般人因認為建商是高獲利行業，對建築成本造成的房價上漲壓力並未多慮，可是從過去幾波房市多頭觀察，建築成本與房價關係甚為密切，二者有合理的因果關係。
根據內政部編製的住宅價格指數，從2016年至2023年底止，全國住宅價格在7年來上漲約36%，六都中漲幅最多的前3名台中、台南、桃園漲幅均超過4成，而每坪單價原本就高的台北市相對落後，增加不到18%。由價格的不同變動，可以推測總體環境對房價的影響並不全面，其他眾多細微因素，也一直引導著個案或個別地區的價格。
中央銀行因此一向不覺得利率可以壓制房價，因為高利率伴隨高房價、低利率時房價也低的例子所在都有。在正常條件下，若經濟暢旺，商品價格會走高，投資也增加，利率也易處在高檔，除非利率偏高到衝擊經濟，否則房價與利率表面上看起來同步亦不足為奇。
各部會各自抑制房價 預期難竟全功
房市既是商品，自然也有投機者炒作，只要有題材，就會被渲染，而房子既是商品也是資產，供需變動的理由又較一般商品多元；因此，不管是用什麼政策壓制房價，各部會若只提自己的想法，可以預期都難以竟全功。