2024/07/01 05:30  
央行祭出第6波信用管制，換屋族及交屋族首當其衝。（資料照）
記者徐義平／專題報導
近來房市買氣熱度不退，甚至出現置產轉租的投資行為。央行祭出第6波信用管制，針對六都及新竹縣市第2戶限貸6成。房產業者認為，首當其衝的是換屋族，以及即將交屋的購屋族，因房貸成數從7成降至6成，要想辦法湊錢補足1成，以總價1千萬元宅來說，1成就要100萬元。
建築開發業者抱怨，央行之前規定六都加新竹縣市第2戶貸款7成，預售屋簽約是根據央行規定，現在突然降至6成，恐怕會造成合約糾紛，最終解決方式不是透過建商貸補足1成房貸，就是即將交屋民眾去申請信貸，補足1成差額。
部分購屋族放棄買成屋 對預售屋市場有利
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，央行限貸令的確會對正要交屋或即將交屋的中古屋、新成屋造成衝擊，但買方仍可透過「提早清償第1戶房貸」、「將名下房產與房貸贈與給配偶或子女」、「借信貸補足資金缺口」等方式來化解衝擊。從過去經驗來看，央行限貸令愈嚴格，對預售屋市場愈有利，因為部分購屋族會放棄買成屋、轉向買預售，利用3至5年工期來減緩自備款壓力。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常房貸成數突然因為政策而出現缺口，常見都是用另一半的名義申請房貸，或者想辦法變賣其它資產補齊缺口，由於市場已經有類似經驗，因此調降後買氣並未受到太多影響。
至於調升銀行存準率，可能會讓銀行資金成本增加，加上近期房市交易熱絡，放款金額大增，銀行主管也希望踩一下煞車，等到7月1日上路後，才能評估銀行新的房貸方案。不過，放款趨緊應該是可以預期，要爭取到最好的條件難度會增加。
房貸放款將趨嚴 有助房市踩煞車
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，央行對特定地區第2戶以上住宅貸款的限貸措施，設想的情境至少有3種。首先，央行「認貸不認房」，對於自然人名下房貸戶數認定，是以有房貸擔保品才會影響後續貸款，因此，如果名下房屋的房貸全繳清且取得清償證明、完成塗銷，則購買第2戶貸款不會受限，不須過度恐慌。
其次，買成屋來換屋的民眾原本「先買後賣」的計畫可能受阻，但去年第2屋管制已經有協處的辦法，預期對買賣、市場的影響很小，但銀行貸後管理的稽查，以及成為後續金檢的重點項目，會加強銀行放貸前的甄審，形成房貸業務的合理調整，這最可能符合央行原本的政策設計目的。
最後，第2戶是預售屋的買方，如果在2023年7月以前購買，保有「平均地權條例」修正案上路前的轉售權利，買方仍有較高的財產支配權，真正受影響的近1年的預售屋買方。