主要是建蔽率和容積率
容積獎勵是國家為了給建商"激起同意合建的意願"
所以建商很會算的 發現算完後是虧錢或賺太少 就放棄了或跟原屋主要錢!!!!!!
政府以前推都更重建都喊「1坪換1坪」，為什麼建商卻說做不到？行內人直指：2個原因是關鍵

圖片僅示意房地產歐陽蓉
2021-08-20 12:00
改建後的分配比例永遠是地主最關心的一個議題，也是最需要協調、溝通的部分，畢竟它直接影響了房屋改建後的總價與地主的生活空間。根據我這幾年的觀察，地主和建方的協議若最後破局，多半也是因為分配比例無法達成共識。

站在地主的角度，自然會希望能換回的坪數越大越好，若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數，比方說原本的3房變成2房、2廳變成1廳，他們通常會對改建產生抗拒的心理；而對建方來說，在合建的狀況下，他們是沒有收取服務費的，如果沒能在成本和利潤上做好管控，這長達7、8年的辛苦努力，很可能變成白忙一場。
 
因此，在與地主洽談之前，我們必須仔細評估房屋本身的條件，才能精算出一個可讓地主接受的，同時又能取得合理利潤的分配比例。
 
評估建案價值的兩大重點 
一般來說，在評估建案時，我們會從以下兩個角度著手： 
（一）地段 
對建方來說，房屋售價高的區域對建築材料及設備的要求較高，所以興建時需耗費較多成本，不過，因為改建後房屋的市場行情比較好，建方可以獲取較多空間來分配給地主，所以，地主分回的比例也會比較高；相對的，如果房屋的位置不是太好，改建後的售價也會因此受限，這時建方就得拿回更多的銷售坪數，才能打平成本、維持，或創造合理利潤，也因此地主的換回比例就比較低。 
（二）房屋本身的條件 
這裡所說的條件包括基地規模（大小）、形狀、臨路條件，和對外交通等等。若基地方正，便可更有效率的進行建築設計，若房屋臨大馬路，通常有較好的商效，臨近公園，則適合打造優質住宅，其次，如果距離離捷運站很近，房價也會比較高，這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。 
當我們把所有會影響房價的因素都考量進去後，計算出來的結果可能是地主和建方五五分、六四分，或是七三分。因為每個建案的條件都不一樣，地主與建方所分得的比例也不盡相同，沒有固定標準，這個時候，最大的原則就是合意，也就是說，只要地主和建方可以達成共識，那就是最合適的數字。
 
決定好地主與建方的分配比例後，接著就是根據地主的土地持分來計算每一位地主可以分得的坪數。

為何無法「室內坪一坪換一坪」  
曾經有段時期，政府為了極力推動都更重建，喊出「室內坪一坪換一坪」的口號，希望藉此吸引更多地主參與重建。在舊屋換新屋的前提下，這樣的條件似乎非常划算，但事實上，經過這幾年的經驗，我們發現在目前這個40%到50%的獎勵值之下，位於住宅區的4樓以上公寓，在重建之後其實很難滿足室內坪一坪換一坪。
 
每次和地主溝通，只要一講到這一點，很多地主都會覺得很疑惑，甚至無法接受，所以我通常會以實際數字來舉例說明。
 
首先，一個很重要的觀念是，房屋重建後，地主可分回的面積是以持分的土地面積換算出來的，而不是以目前建物的實際坪數來換算，換句話說，地主可分回的坪數主要是看土地持分的大小，而土地可創造出的坪數又與使用分區（即容積率）有關。
 
以台北市第三種住宅區為例，法定容積率是225%，每1坪土地可蓋2.25坪的容積，假設我們可以申請到40%的危老獎勵，那就可以創造出1 x 225% x 140%的容積，亦即3.15坪，若再乘以每坪容積可創造出的銷坪係數，在此暫以1.55計（一般介於1.55-1.6之間），則3.15坪容積約可創造出4.88坪（3.15X1.55）的產權坪，但是，這個算式並沒有包含建方所需付出的成本，也就是說，如果選擇合建，這4.88坪還包括要分給建方的部分。
 
一般來說，重建後是否能夠「室內坪一坪換一坪」取決於以下2點，一個是土地持分，一個是現有建物的面積。
 
我們先來看土地持分，以50坪的土地來說，若只興建2層樓建物，那表示土地所有權人只有2人，各持分25坪，但若興建的是4層樓的建物，則各所有權人只能持分12.5坪（多數舊公寓的土地持分約在8至12坪），每個人可分得的面積只有2層樓建物所有權人的一半，以同一塊土地來說，當地主越多，土地持分就越小，重建後每位地主能夠分得的坪數，當然也會跟著變小。粗略的說，建物的樓層越高，地主通常也越多，要室內坪一坪換一坪的機會也就越小，但若真要精算，就不能單純只看建物的樓層數，而是要看土地持分大小。
 
其次是現有建物面積，同樣大小的土地持分，建物面積未必一樣大。現有建物面積小的地主或許真能室內坪一坪換一坪，但建物面積較大的地主可能就沒辦法。
 
不同樓層，不同比值 
事實上，即使地主可以接受和建方之間的分配比例，因為每位地主原本所擁有房屋的條件不同，在分房時，有些地主會針對自家優勢，主張應該分得多一點的坪數。舉例來說，一樓的地主可能會認為自己的價值最高，因為一樓可以當店面，還可以停車，又不用爬樓梯，可是擁有頂樓房屋的地主也會主張，他家樓上有屋頂平台可以加蓋（雖然平台應該是屬於全棟所有權人所有），還可以曬衣服、種花，所以他的樓層價值比較高。
 
以台灣人的使用房屋的習慣來說，這樣的說法當然有它的道理。所以，我們在與地主洽談之前，通常會把這些條件估算進去，比方說，若以住在2樓以上地主的條件為基礎，一樓可能就可考慮其現有條件再優惠些，或頂樓有搭建合法的舊違章建築物且可供居住使用，也會給予合理的拆遷補貼費用。一般來說，台灣人對樓層的價值普遍都有共識，所以大致都可以接受因為樓層不同，所產生的條件差異。
 
因建蔽率和公設而消失的一樓店面
 
另外一個可能會影響坪數分配的變因就是建蔽率。建蔽率又稱建築密度或建築覆蓋率，指的是建築面積占基地面積的比率，而且每個城市、地區的建蔽率規定也都不一樣，若以台北市的住三為例，法定建蔽率是45%，也就是說，100平方公尺的土地，單層只能蓋45%，危老重建又會放寬一些。
 

（圖片來源：《都更危老大解密 耕築共好家園》）
  
建蔽率是政府為了更好的都市環境，所實施的規定之一。過去的老公寓沒有建蔽率的規定，一般都會蓋滿滿，但現在新蓋的社區大樓，就必須遵守建蔽率的限制，讓建築退縮，此外，還要扣掉車道、梯廳、樓梯間等公共設施。因此，原本擁有一樓店面的地主，可能就無法再分回一樓的店面，這個時候，有很多地主會開始對重建感到抗拒，我完全可以理解這樣的心情，但礙於現行法規，有的時候建方真的無法做到兩全其美。
 
作者簡介_黃張維
過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養份。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營都市更新與危老重建的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。
本文摘自今周刊出版《都更危老大解密 耕築共好家園》