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來源:房產   發佈於 2024-06-21 17:32

央行打炒房新制上路 第二戶限貸有例外

2024-06-17 591編輯部報導

央行打炒房新制已於上周五14日上路,有消息指出,央行提出三大配套,且國銀已收到最新教戰守則,以釐清模糊地帶與外界疑慮,當中包括為「先買後賣」的換屋族訂定協處條款、新制不溯及既往,以及為第二戶房貸設立「例外條款」,若子女名下第一筆房貸是幫父母買房而當借款人,當子女買自己房子時、仍適用新青安優惠,將不受「二房」限制。

|子女幫父母買房 滿足條件仍可辦理新青安

根據《聯合報》報導,央行上周決議將特定地區(六都加上新竹縣市)第二戶的房貸成數從7成調降至6成,其中也開了「例外條款」善門,央行官員表示,過往曾有案例是70歲的年老父母想買房,但被銀行拒絕作為借款人,因此由子女出面作為借款人,但房子實際上由父母使用且歸在父母名下,日後子女結婚準備買房,卻會因曾作為父母房子的借款人而無法申辦新青安。

針對此情況設置的「例外條款」適用於:若子女或其配偶名下無房,即使先前已為父母背了一筆房貸,仍可申請新青安,且同樣享有貸款最高8成、5年寬限期及利率最低1.775%的優惠條件。

|豪宅戶申辦新青安 也須符合央行規定

央行也明訂,若民眾申辦新青安,不論是三房或豪宅戶,都必須符合央行管制規定,也不適用「二房」例外條款。舉例來說,35歲的大明在新北市買了一棟5千萬的房子,但由於新北市豪宅門檻為4千萬元,要受到房貸限貸4成且無寬限期的限制;同時央行與銀行也有豪宅的默契價,比照「三房」利率必須從2.595%起跳。

貸款金額的部分,即使大明為了5千萬房子申辦新青安,但除了40年期的還款期限之外,其他諸如1.775%利率、5年寬限期及借款成數最高8成等,皆不適用。以借款成數來說,豪宅貸款最多只能借房屋總價4成,因此大明只能借款2千萬元,若新青安項目借1千萬元,銀行其他房貸仍只能再借1千萬元。

對此行庫主管表示,雖然央行規定三房、豪宅的貸款戶能否申請新青安,回歸銀行自行審查,但為了避免麻煩,行庫對這類申請案件通常會以快卡到銀行法第72條之2上限、額度不夠等理由來婉拒,避免被質疑新青安成了豪宅貸款的破口。

|換屋族1年內賣房 則不受二房限貸

至於換屋族的配套,根據央行於新版「問答集」上的說明,換屋族可透過向銀行簽切結書,保證在1年內賣掉現有房屋,買新屋時則可不受「二房」的6成貸款限制,可借到8成以上。

而所謂的「賣屋」須滿足:要求1年內,連同出售、完成產權移轉登記、清償債務並塗銷第一戶房貸抵押權等四個程序都要走完,且簽切結書時也要向銀行保證屆時不會透過向其他銀行「轉貸」的方式。若一年後沒有賣屋則視同違約,銀行將立即收回貸款成數差額、並追溯至撥款日起計收罰息、加收以轉貸方式規避切結事項的違約金。

銀行業者認為,雖然央行以一年期限讓換屋族賣掉舊屋,但賣家在一年內是否能談妥滿意的價格仍有變數,並補充若不想趕在一年內賣房,除非換屋族買的是特定地區外的房子,才能不受新制限制。而針對「不溯及既往」的部分,央行表示6月14日後的新申請案件,才適用第二戶房貸上限6成的規定。

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