換屋獵房！照收買方5～10%簽約金「成屋當預售屋」驚人利益曝
 2024/04/30 18:13

近年通膨加劇、房價大漲，資深地政士觀察到，連房屋買賣交易的方式也出現變化。由於這一波房價上漲，換屋族可能賣掉舊屋時，擬新買的房屋價格早已水漲船高，因此房市出現了雙方簽約後，交屋的時間拉長到6個月，甚至1年的「成屋預售屋化」現象。
 
正業地政士事務所所長鄭文在指出，早期換屋型態的買方都是「先買後賣」或「先賣後買」，如果是自用住宅，且是2年內的交易，無論是土地增值稅或是房屋交易所得稅，都有相關的租稅優惠，就連2016年起課徵的房地合一稅，也有重購退稅的相關規定。

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但這一波買賣房屋，隱藏通貨膨脹因素，讓不少換屋族還沒有售屋前，搶著先買房屋，再自信滿滿的慢慢銷售舊有房屋。鄭文在說，正常的房屋買賣交易，從簽約、完稅、貸款到點交房屋，約需要1至2個月內完成，自備款約2成、銀行貸款約8成。
 
▼房價大漲，換屋族乾脆「成屋預售屋化」操作，拉長交屋時間。（示意圖／東森財經張琬聆攝）

若「先買後賣」簽約後2個月內，新買房屋點交，買方必須承擔新買房屋8成的銀行貸款，以及舊屋原有的剩餘房屋貸款，負擔相對沈重。若為「先賣後買」，因為舊房屋已經出售，舊房屋貸款已經清償，所以只要負擔新買房屋的貸款，早期都是用這種方式換屋，避免雙重負擔房貸。
 
鄭文在表示，這一波房價大漲，換屋族當賣掉舊屋時，擬新買的房屋價格可能早已水漲船高，因此坊間出現了「先買後賣」延後過戶的買賣房屋方式，也就是買賣雙方簽約後，交屋的時間拉長到6個月甚至1年。
 
對「先買後賣」的換屋族來說，拉長交屋時間，可讓簽約的新房子「凍漲」，而屋主若沒有換屋的困擾，可以再住一年後點交，且買方5至10％簽約金還是要照付，避免買方反悔不買，產生爭議。
 
鄭文在說，這類案件對房仲而言，一箭雙鵰，兩件成交案件服務費肯定能破百萬元，至於最大贏家還是「先買後賣」的買方，因為新買的房屋買賣價格已定錨，而舊房屋部份，則可以安心銷售，出售價格能更堅持，不需要受繳納新屋、舊屋兩份房貸而苦，導致賤價求售。