財經新聞組／整理 2024-03-30 02:00 ET




房價增速超過收入漲幅，買房負擔越來越重。（路透）

房價自2020年至今上漲了42%，加上利率和借貸成本都在飆升，一般人需要多賺80%才能在當今市場上輕鬆買得起房。

過去4年收入中位數僅增加23%，使許多人失去了擁有住房的機會。

在2020年，年收入5.9萬元的家庭可以負擔得起價格約24萬815元的典型房子。當時的收入水準低於6.6萬元的中位數收入，也就是說，超過一半的美國家庭有足夠的現金流來購買房屋，而無需過度擴張預算。

但如今，購屋者每年需要賺進10.6萬元才能負擔得起中位數34萬2941元的房屋。這比2020年買房所需的收入高出4.7萬元，也遠高於當今8.1萬元的平均收入。

Zillow的最新分析結果顯示，隨著購屋成本超過收入成長，充滿希望的買家被迫退出市場，購屋變得越來越難。

值得關注的一點是：在評估的主要大都市中，幾乎沒有幾個是中等收入的人可以負擔得起買房的。房地產公司將負擔能力定義為在支付10%的頭款後，支出不超過收入的30%。

進行這項分析的Zillow首席經濟學家迪萬吉(Orphe Divounguy)表示：「購屋所需的收入遠高於典型的家庭收入。」「成本的增加使許多想要登上住房階梯的家庭望而卻步。」

隨著房價和房貸利率的攀升，過去4年典型美國房屋的每月房貸支付額幾乎翻了一倍。

Zillow發現，如今的典型買家每月面臨的房貸付款比2020年水平高出96%。也就是說，在支付10%的頭款後，平均每月尚須支付2200元。

主要差異在於2020年1月時的房貸利率接近3.5%。而今年來利率一直徘徊在6.5%至7%之間。

利率和房價的大幅上漲使潛在買家陷入困境。特別是一年多來，房價成長一直超過薪資成長。

去年買家起碼需要擁有9.7萬元收入才能購買一套普通住房，比去年家庭收入中位數7.5萬元高出2.2萬元；而2022年時為8.6萬元。

到目前為止，房貸利率和房價都沒有顯示出短期內放緩的跡象。

本月底利率已飆升至接近7%，房利美(Fannie Mae)經濟學家目前預計利率到年底將降至6%。Zillow也預測2024年房價將上漲0.9%，平均達到34萬9611元。

負擔能力的不足，讓首購族放慢並延後步伐。

Zillow發現，對於收入中等的家庭來說，需要8.5年的時間才能有足夠的儲蓄來支付10%的頭款，比2020年多一年。

首購族的年齡也逐漸變大。房利美首席經濟學家鄧肯(Doug Duncan)指出，「傳統的負擔能力指標處於30年來的最低點，這將影響首購族的年齡。」「這代表他們必須調集更多資源才能成為買方，這通常需要更長的時間。」

房利美發現，入門級買家的平均年齡從5年前的31歲上升至36歲。為了節省頭款，越來越多買家採取「房屋駭客」(house hacking)的方式；Zillow將其定義為出租部分或所有房產來支應房貸。