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來源:股海煉金   發佈於 2024-03-07 10:19

【房知識】新青安僅限第一次買房?用房貸買車卡划算?6常見房貸一表看懂 選了不怕後悔!

拍謝~忍不住再PO一次
感覺台灣買預售屋才是正道???!!!
建商已經搞出新花樣了
房價有機會再創新高?!
6%自備款買預售屋 交屋時建商14%無息貸款 80%新青安(沒有也沒差!)
拿6%賭100%以上的獲利???!!!
最後倒楣的人絕對不是我~~~
因為有房有地的人 等喝雞湯!!!
只能說台灣人真是聰明......
【房知識】新青安僅限第一次買房?用房貸買車卡划算?6常見房貸一表看懂 選了不怕後悔!
Yahoo奇摩房地產編輯部2024年3月7日 週四 上午10:11
【文/葉一秋】房價動輒百萬千萬,多數民眾買房都要透過房貸來圓夢,房貸種類眾多,該如何選擇適合自己的房貸呢?房貸常見有6大類型,以指數型房貸為大宗,最貼近市場利率。而近期話題上現有的新青安及自購住宅貸款利息補貼,皆屬於政府政策性優惠房貸,符合資格的民眾別錯過自己的權益喔!
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,選擇房貸除了注意利率高低外,還要注意3個面向,首先,有沒有繳息不還本的寬限期,常見寬限期為1~2年,部分銀行針對優質客戶會放寬到3年。
第2,提前還款有沒有違約金,每個房貸產品標準不同,有一種是頭1年給予非常低的貸款利率,通常會限制頭1年完全不能額外償還本金;另一種規定是不能還超過多少錢,如不能償還超過一半本金;有的限制較寬鬆,只要不要還清就可以,又或者可以還清房貸,但不能塗銷,不能拿清償證明,等同貸款人不能售屋,否則就要付違約金。
第3是有沒有要收帳管費、開辦費,常見帳管費從2000元到8000元不等,差距不小,一般來說,利率越低、貸款額度越高,帳管費越高。
*關於「房貸」想知道更多:賣厝阿明/房貸成數如何評估?各家銀行利率懶人包 買房必看
指數型房貸
指數型房貸是一種隨著市場利率波動進行調整的房貸產品,其利率=指標利率I+固定加減碼利率,利率貼近市場行情,是現在主流的房貸產品。其中指標利率I值各家訂定的標準不同,銀行常見以國內8大銀行、10家銀行的「一年期定儲蓄利率平均值」作為「指標利率I值」,只是銀行別的差別,但計算出來的數值通常差異不太大,頂多0.001%的變動。
部分保險公司有些會依照保險公司獲利的指數、百分比下去計算,而政策性房貸則大多是用郵局2年期定儲利率作為「指標利率I值」,陳俊宏提醒,民眾若選擇農漁會、保險公司的指數型房貸產品,要特別注意其「指標利率I值」結構,變動幅度可能較大。
Q指數型房貸優點是什麼?
A利率透明公開,貼近市場狀況。


理財型房貸
理財型房貸是將房貸已償還的本金,轉換成能隨借隨還的資金,有動用才按日計息,有靈活調度資金的特色,利率通常會較房貸利率高出1%左右,利率比一般銀行增貸高,但仍比信用貸款划算,通常吸引有短期資金需求、短期投資需求者辦理。
陳俊宏提醒,若資金並非短期需求,建議選擇增貸方式較為划算,假設想買車,以目前房貸利率2.06%來看,理財型房貸利率約3.06%,並1年內要償還,增貸利率不僅較划算,約只較一般房貸多0.1%左右,約2.16%,與房貸利率相去不遠,且貸款年限可長達20年,划算許多,但要注意,不管是理財型房貸還是增貸,都不能用於房地產投資。
Q:理財型房貸可以貸款幾年?
A:大多是1年期契約,在還款正常情狀下,都能續約。
*關於「房貸」想知道更多:「提前還房貸」可以省利息?看完3大缺點再決定!


壽險型房貸
壽險型房貸是將房貸與房貸壽險結合的貸款方案,其訴求是當貸款人因疾病或意外導致無法繼續繳付房貸時,在房貸尚未清償完畢前,房貸壽險理賠金就能用來支付房貸,不會因此失去房屋。
陳俊宏表示,不過現在央行規定房貸不能強制要求保房貸壽險,且即便保了房貸壽險,也無法給予較優惠的房貸利率,央行會控管房貸利率,現今壽險型房貸主要推動在轉貸上面,一般來說,轉貸的利率大約會加半碼到1碼,以現在房貸利率約2.06%來看,轉貸利率約在2.25~2.35%,壽險型房貸則可能會優到2.1%,或是給予比較高的房貸成數,來吸引民眾申貸。
Q:房貸如果想轉貸,房貸壽險是否就無法繼續下去?
A:只要向保險公司辦理變更要保人及受益人,就可以繼續享有壽險保障。
*關於「壽險型房貸」想知道更多:多還本金 房貸壽險這樣選


固定型房貸
固定型房貸顧名思義就是一種固定利率的房貸產品,能降低升息的風險,但也因銀行吸收了利率調升的風險,相對地房貸利率較一般房貸產品高,由於近年來房貸利率維持低檔,市場上並無20年長期固定利率的房貸商品,以往曾經有過前8年或前5年固定利率房貸產品,但利率超高,幾乎乏人問津,近年來幾乎沒有長期固定型房貸產品。
目前最熱門的新青年,其利息有一段式、二段式機動利率及混合式固定利率等3種選擇,混合式固定利率是前2年採固定利率,第3年起採機動計息,雖然第1年利率較一段式機動利率低,但第2年開始,利率較高於一段式機動利率,因此多數人還是選擇一段式機動利率。
Q:固定型房貸的缺點是什麼?
A:無法反映目前市場利率,合約常見有禁止提前還款條款,若貸款人提早還款,就得支付違約金。


抵利型房貸
抵利型房貸主力推動大多是外商銀行,是一種存款可折抵房貸本金的一種房貸產品,可減少利息支出,因此存款越多,房貸利息也抵掉越多,以日計息,但並非是將存款直接償還本金,而是將存款帳戶與房貸帳戶連動,存款依舊在房貸戶名下,好處是存款可隨時動用,假設房貸金額1000萬元,當天活存帳簿內有200萬元,抵利型房貸會用差額800萬元計算房貸利息,等同免付200萬元的房貸利息。
陳俊宏提醒,抵利型房貸的利率通常會較一般指數型房貸高出半碼(0.125%)左右,以目前2.06%的利率來看,抵利型房貸利率約會在2.185%,如果平時習慣留有較多現金的民眾,建議評估現金在帳上的時間長短,並線上或請銀行人員幫忙試算是否划算,如貿易商平時需要現金流在帳上,或是長輩有存款,又不喜歡投資,較適合選擇抵利型房貸。
Q:抵利型房貸折抵存款帳戶金額有上限嗎?
A:抵利型房貸的存款帳戶折抵比例常見有30%、50%及100%等3種,並非存多少就抵多少,申請越高的折抵比例,房貸利息就越高,若申請30%的抵利型房貸,目前最低利率就為2.06%的首購利率。
*關於「抵利型房貸」想知道更多:低利率爽日子沒了 專家傳授「抵利型房貸」省利息


新青安貸款
「青年安心成家購屋優惠貸款」自2010年推出,原展延至2024年底,然而因房價高、升息等因素,為降低房貸族負擔,政府決議擴大補貼,拉高貸款額度、期限,並延長寬限期、提高補貼利率,俗稱為「新青安貸款」。
該方案由8家公股銀行辦理,貸款額度由800萬元提高至1000萬元,利息由政府額外補貼1碼,加上原公股銀行減半碼,優惠共1.5碼,補貼後一段式利率下殺到1.775%,貸款年限由最長30年延長至40年,寬限期也有3年延長至5年,補貼至2026年7月31日,屆時視市場狀況,必要時予以延長。
Q:貸款資格的「無自有住宅者」,是指首次購屋嗎?
A:只要符合資格條件,不管是第一次購屋或以前有房屋但已經出售或轉讓,均可申辦。
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自購住宅貸款利息補貼
內政部自2012年起每年8月推行「整合住宅貸款利息補貼」,申請時間1個月,其項目分為「自購住宅」及「修繕住宅」貸款利息補貼,其中「自購住宅貸款利息補貼」的優惠貸款額度是依照縣市劃分,台北市最高250萬元、新北市最高230萬元、其餘縣市最高210萬元。
「自購住宅貸款利息補貼」協助一定所得財產標準以下、2年內自購住宅並辦理貸款之家庭為主,適用對象分為2類,第一類主要是中低收入戶、育有未成年子女3人以上、原住民等12種對象,第2類主要針對一定所的標準以下,各縣市標準不同,如台北市標準為家庭年所得164萬元、每人每月平均所得6萬6546元、家庭動產限額712萬元、家庭不動產限額906萬元。
以2023年自購住宅補貼為例,利息補貼最長20年,寬限期最長5年,優惠利率部分,第一類別者,郵儲利率減0.533%,第二類別者,郵儲利率加0.042%,2023年度申請時間已過,要等待2024年8月才會開辦。
Q:內政部「自購住宅貸款利息補貼」與新青安貸款是否能併用?
A:基於便民及考慮民眾實際需求,可合併使用。

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