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來源:股海煉金   發佈於 2024-01-15 10:54

全球爛尾樓連環爆!台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵

轉嫁成本???
建商說啥就是啥? 
台灣人呆就是了
哪天不呆了就開始大跌???!!!
全球爛尾樓連環爆!台灣建商1年倒閉爛尾竟不到5個... 專家曝4生存關鍵
Yahoo奇摩房地產編輯部
2024年1月15日 週一 上午9:07

▲示意圖/Getty (Vera Tikhonova via Getty Images)
文/李寧】通貨膨脹、升息循環,再加上地緣政治風險提高,種種因素產生嚴重經濟衝擊,全球先進國家房市正陷入暴風圈中,各國建商也紛紛掀起倒閉潮,隨之而來的爛尾樓潮更令購屋族頭痛;然而,台灣房市為何顯得相對風平浪靜?馨傳不動產智庫執行長何世昌分析4個原因。
何世昌指出,包括德國、法國、瑞典、芬蘭等歐元區主要國家建設公司大量破產,以及中國、澳洲、越南,乃至於日本與美國,破產的建商數量較2021年明顯增加,引發難以處理的爛尾樓問題。許多人好奇,「台灣建商怎麼沒爆炸?」何世昌從國外建商破產情況,以及挖掘台灣建商、政策因素等特性,歸納出4個關鍵結論。
1. 台灣建商嗅覺敏銳 成本管控得宜
何世昌表示,早在2018、2019年開始,台灣建商就已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象,為此開始超前部署;儘管推案成本上漲浪潮難擋,但多數建商在提前準備下,成本控管的表現不俗,而且順利逐步轉嫁成本。
2. 漸進式VS.猛爆式衝擊
另一方面,何世昌說明,升息加上建築成本上揚是全球同步的趨勢,但台灣升息相對溫和,更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚,推案和定價策略早已有所反映。
從這個時間點到2022年第一季升息還有3年多時間,屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式,建商有足夠時間去適應與調整腳步。「正因為多了這3年多的時間,才讓台灣房地產躲過一劫。」
反觀歐洲、澳洲建商普遍在2022年2月烏俄戰爭爆發後,才驚覺營造成本快速上揚,何世昌指出,「反應慢半拍又立刻撞上美國聯準會的鷹式暴力升息」,可說是「雙重猛爆式衝擊」,這兩件事幾乎同步發生,讓業者措手不及,等到發現不對勁時早已來不及。
最糟的是,2022年房市買氣普遍不錯,有不少建商在2022年還沒做出適當反應,手上累積滿滿訂單,卻沒思考到售價已不敷成本,結果就在2022年底到2023年一一爆炸、宣布破產。
3. 台灣央行的溫和升息政策
何世昌表示,台灣央行從彭淮南到楊金龍,得到全球金融雜誌十幾個A的最高評等,並非浪得虛名;即使他們二人背負外界罵名,但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。
首先是央行的溫和升息政策,讓建商避免一次大動盪;此外,由於建築業屬於資金高槓桿產業,「而這特點是禍福相依、更是建築業的阿基里斯腱。」因此央行也連續祭出數波「選擇性信用管制」,尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成,強制斬掉建商高風險操作,將建商資金槓桿降至中低度。
此舉讓建築業出現以下幾個重大改變:資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹。
何世昌說,這幾項改變雖讓建商抱怨連連,但變相讓存活下來的建商體質更為健全。
4. 房價持續上揚
何世昌指出,這一點至關重要,因為它代表建商可以「轉嫁成本」;倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫,建商等同面臨「雙殺」,倒閉機率會比較高。
他強調,台灣一年新推的建案有2500個上下,每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個,「根本是全球優等生中的優等生,不要再一廂情願認為外國月亮比較圓了。」

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