一圖看租屋亂象！他批政策錯誤是主因：養肥包租公狂囤房
2023/12/26 10:26 EBC地產王 記者張琬聆

根據統計，全台住宅租金指數再創新高，且六都房租平均年增率都超過2.3%，是10年來最大漲勢，又以南部逼近3%最劇烈。房市趨勢專家直批，主因就是政府的錯誤政策，讓多房房東免徵囤房稅，不斷擴大租金補貼政策，也只是間接落入包租公口袋，解決不了租屋市場亂象及敗壞的核心問題。

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過去20年來不管房價漲跌，租金皆連續上漲，讓年輕人不但買不起房，更面臨租不起房的困境。根據主計處年中公布CPI指數顯示，房租類全台住宅租金指數再創新高，且近期六都房租平均年增率都超過2.3%，指數漲幅持續加劇，是過去10年來最大，其中又以南部年增率逼近3%，為全台各區最高。
吉家網不動產今（26）日公布一張「租賃市場亂象叢生」圖，包括租賃黑市橫行、租金持續高漲、供需嚴重失衡、市場嚴重炒作壟斷、政策失靈等亂象，並列出核心問題，包含租訊不夠透明化、不當租賃與社宅政策等。
▼目前租賃市場亂象叢生。（圖／吉家網不動產提供）

都會區租市嚴重失衡 房租指數屢創新高
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮說明，綜觀全台就業機會集中在都會，租屋需求年年增加，但社宅供給量有限，扣除包租代管的灌水量，實際佔比不及1%，「蔡政府20萬戶社宅政見的實際完工量約24000戶，達成率僅12%」，另一方面，都會小坪數低總價的市場幾乎全被投資客與包租公壟斷，以致造成市場供需嚴重失衡。
過去政府花太多力氣致力打房政策，不但打不了房價，還打垮了交易量，解決不了問題卻反而對市場的流動性與產業發展造成嚴重傷害，李同榮強調，攸關年輕人安居樂業的租賃市場則被完全壟斷，資訊不透明、黑市橫行，市場亂象已經到了罄竹難書的地步。
李同榮更直批，包租公獲取高租金收益，就是敗壞租賃政策推波助瀾下的受益者！政府以活化空屋為名，對現有非空屋的多房房東給予免徵囤房稅與各項優惠，只會不斷擴大租金補貼政策，但再多的補貼永遠間接落入包租公口袋。
▼租賃市場遭壟斷，讓不少年輕人買不起也快租不起房。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

政府一手打房一手補貼 終落入包租公口袋
「政府一手修法打囤房，另一手間接鼓勵包租公囤房」，導致年輕人迫需的低總價市場被完全被投資客與包租公壟斷，李同榮認為，房價房租雙漲之下，「年輕人不但買不起，更是租不起」。
對此，李同榮提出整套治本的解決方案「台灣房產租賃市場之核心問題與解決方案」白皮書，先找出市場不健全的核心問題，包含資訊面的未全面租金實價登錄、房東逃漏稅，及政策面的補貼無效、社宅供給量不足等，還有市場面向多數都會區低總價或小宅遭投資客與包租公壟斷、房東轉嫁任何成本等問題。
進一步依據TOC制約法則（Theory of Constraints）分析租金上漲的3大核心因素，便是「資訊不夠透明」、「供需嚴重失衡」及「房產政策失靈」，李同榮尤其認為出租非空屋的囤房房東可以獲得獎勵、減稅、免課囤房稅，「是政策最大的敗筆，等於間接鼓勵投資客與包租公繼續囤房壟斷市場，形成了惡質循環的租賃市場產業鏈」，最後空屋仍是空屋，再多的租金補貼最終都落入房東口袋，年輕人的無奈與怨氣難以言喻。
▼李同榮提出解決租賃市場問題白皮書。（圖／吉家網不動產提供）
 

先讓資訊透明化 杜絕逃漏稅溫床
到底該如何解決呢？李同榮認為政府目前的租賃政策多屬短期治標，效果非常有限，必須以短中長期的創新政策換取長期健全的市場發展，以短期來說，是「推動實價登錄3.0」，租賃市場無法全面透明化，成為逃漏稅溫床與租賃黑市的禍源，要剷除此弊病的首要任務就是讓所有租賃資訊透明化，進而能鼓勵空屋出租者得減免部分囤房稅。
相關配套措施：（1）刻意漏報或不實登錄處予重罰；（2）登錄權責歸屬於房東，可委由經紀業或公證人登錄；（3）建立檢舉制度與平台，防漏死角。以期讓市場朝向公平公正合法化，消除不對稱資訊，避免哄抬與炒作，並可建立完整租賃資料庫，有利市場分析與稅捐稽核。
租約強制公證 降低租賃糾紛
中期推動「租約全面強制公證」，房東與房客都可在法律保護下直接強制執行，快速制裁任何方違法行為，同時逃漏稅行為也難以遁形，徹底剷除租賃黑市。相關配套措施：（1）公證費率應適度調降；（2）弱勢承租人公證費用可考量由政府補貼；（3）訂立逃漏稅大赦條例，鼓勵全面合法繳稅；（4）房租收入可考慮分離課稅，減輕合法繳稅房東負擔；（5）提高房客綜合所得稅之租金扣除額，減輕弱勢租金負擔。
如此一來，租賃合約能有法令保障，大幅降低租賃糾紛，遏阻惡房東與奧房客違法行為，李同榮估計政府因此可大幅增加至少200億元的租賃稅收，還可專用於獎勵與補貼。
▼租約全面強制公證，可大幅降低糾紛。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

擴大社宅供給量 可與民間合作借力使力
長期則是結合民間資源，「擴大只租不售社宅供給量，目標佔比5%」，李同榮指出，解決供需失衡只有提高社宅供給量，才是長線的治本方針，因為都會小宅根本沒有空屋問題，政策不能再指望空屋移轉社宅的錯誤迷失，重新從社宅供給面檢討，盤點閒置國有市有土地，大量規劃社宅用地，同時充分運用民間資源，結合民間資金與專業人力，大量且快速興建只租不售社會住宅，並訂定長線8年達成社宅佔比5%的目標。
要達到此目標，李同榮建議（1）暫時停止國有市有土地標售：社宅儲量佔比未達5%之前，除非標售標的規劃30%以上社宅，立法限制六都所有國有與市有土地全面禁止標售，以杜絕「政府帶頭炒地」之口舌；（2）建立民間合作興建社會住宅的機制：政府出地、民間出錢出力，訂定合理投資報酬率，並委由興建單位包租代管。
（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）