Yahoo奇摩房地產編輯部
2023年12月19日 週二 上午9:21




【文／李寧】倘若父母其中一方不幸過世，孝順的兒女想讓未亡父母單獨繼承房產可行嗎？有一案例指出，一位父親今年初走了，子女們為了表達孝心，以及讓媽媽安心，就把父親名下的房子過戶給媽媽，然而，當媽媽離世後，子兒們要賣房屋，才知道「大事不妙」。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，在實務經驗上，如果爸爸先走，媽媽還在時，兒女們總希望給媽媽安養天年的保障，半數以上的案件都是由媽媽承取得該房屋，但這個「孝順」的舉動，也衍生出一筆可觀的房地合一稅。
鄭文在表示，2016年房地合一稅上路，在這個時間以前取得的不動產再出售，土地只需要課徵增值稅，而不課徵所得稅，房屋也只要繳納契稅與財產交易所得稅；然而，2016年以後取得的不動產，再出售除了要課土地增值稅及契稅，還要課徵房地合一稅，兩者稅賦差別之大，不可不慎。
他以上述案子為例，由於父親今年初過世時，由母親繼承取得，取得時間已是2016年以後，之後再由子女繼承，因此已適用房地合一稅，子女繼承持有未滿1年即出售，必須課徵45%稅率；更要命的是，繼承房地的取得成本為公告價值，即土地公告現值再加上房屋評定現值，該房子公告價值約300萬，子女以1000萬賣出，等於獲利700萬，以45%稅率來算，稅額高達315萬元。
是否有解套方式？讓子女不用繳如此高的稅金？
被繼承人持有期間 可合併計算房地合一稅
所幸，2023年11月2日財政部頒布最新規定，房地合一稅持有期間可以合併被繼承人持有期間，鄭文在說明，母親及子女雖持有1年不到，但父親已持有30年多年，房地合一稅從原本2年內的45%，立刻降至10年以上的15%，稅金大約只剩105萬，「一條解釋令，讓孝順的子女省了200多萬。」
鄭文在說，如果符合自用稅率還可以有400萬元的免稅額，以及10%的優惠稅率。
當先生往生，太太自然成了先生的當然繼承人，就《民法》第1138條的規定，太太和第一順位直系血親卑親屬，就是先生往生的遺產繼承人，但該如何在親情和節稅之間，有效的完成遺產登記？
鄭文在建議，如果爸爸往生時，讓媽媽繼承股票或是現金等其他遺產，不要繼承房屋或是不動產，未來子女賣掉房屋或是不動產仍然是舊制，沒有房地合一稅的課徵，這才是真正的節稅高手。