Yahoo奇摩房地產編輯部
2023年12月6日 週三 上午9:11



【文／連珠君】近年來公設比佔比逐漸提高，公設比高低大大的影響民眾購屋意願，但有些民眾會發現，公設比較低的房屋，屋內空間怎麼沒有比較大的疑問，又或者實際丈量屋內，發現面積與主建物面積有落差。專家表示，問題很有可能出在陽台、雨遮等附屬建物以及登記制度的改變上。

▲近年來因雨遮虛坪鬧著沸沸揚揚，2018年以後申請的建照不得再登記雨遮面積，但市面上仍有可登記雨遮面積的舊建照建案。
室內空間關鍵在「附屬建物」
公設比是什麼？公設比是指建物權狀中共同使用部分的持分坪數比例，其計算方式如下：
公設比=公設坪數÷建物總權狀坪數×100%
然而建物總權狀坪數除了包含公設坪數外，還包括主建物及附屬建物面積，而關鍵就在「附屬建物」上。
附屬建物指的是主建物室內面積連接的附屬部分，常見有陽台、雨遮、屋簷、花台等，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，如果附屬面積很大，自然室內能使用到的面積就比較小，也就造成房屋公設比雖然比較低，但室內空間卻沒有比較大的奇怪現象。
尤其近年來政府大力推動綠建築，流行規劃大陽台，如高雄市政府推動「高雄厝」計畫，鼓勵大陽台、景觀陽台的設計，可免計容積，對於大坪數豪宅來說，深度3米以上的大陽台是一大優點，有垂直綠化的效果，在家也能享受悠閒的綠意空間，但對於2房小宅來說，陽台不能用於日常起居空間，面積還竟然比主臥室還大，明明32%的公設比35%低，但室內空間卻比公設比35%的房屋還小。
建照時間不同 雨遮登記有差異
另一個附屬建物的重點則是「雨遮」，雨遮指建物窗戶或開口上方50公分範圍內，自窗戶或開口兩側外緣起算最多50公分的構造物，有遮陽擋雨的功效，早期不僅能計坪計價，還不計入容積，再加上雨遮面積隸屬於附屬建物，雨遮面積愈大，公設比愈低，導致建商雨遮愈蓋愈多，不僅可賺取坪數，還能造成低公設比的假象，一舉兩得，甚至出現一層層環繞著建築，有如土星環的雨遮，引發虛坪爭議。
因此2011年5月雨遮改制為「可計坪不計價」，但建商多半包在總價內銷售，以成屋後雨遮能計坪計價的口號，並未能成功遏止，2018年以後申請的建照才真正改制為雨遮「不計坪不計價」，但要注意上述的時間點都是指「建照申請的時間點」，現在推出的新建案，依舊還有部分雨遮有登記坪數，民眾購買前一定要詳細問清楚。

▲同樣30多%的公設比，小基地社區可能僅有基礎的大廳、郵件區等公設，但大基地社區甚至能有20、30餘項的休閒設施。
老屋登記混亂 公設比落差
除了附屬建物登記會影響公設比高低外，早期的登記制度混亂，也造就公設比不可信的情況。中信房屋新莊副都心加盟店林家民表示，曾遇到民眾買房未透過房仲，買賣雙方自行交易，交屋後，買方裝潢找設計師丈量室內空間發現坪數不對，認為屋主當初說公設比僅逾10%，室內面積怎麼會這麼小，因而引發糾紛。
室內面積有落差，除了因為權狀面積包含牆面厚度外，早期的舊公寓及舊大樓因登記制度混亂，不少主建物面積實際上是涵蓋梯廳面積，光看建物權狀是看不出來的，得到地政網站調閱「測量成果圖」，能看到房屋的形狀、是否有增建、改建等，就像是房屋的身分證，以上述案例來看，買家若有調閱測量成果圖，就會發現其室內與梯廳畫在一起，所以梯廳坪數是算在主建物面積內。