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來源:房產   發佈於 2023-12-04 11:32

知名大型社區釋出「15戶法拍屋」!背後原因揭曉⋯該進場撿便宜?專家曝購買眉角:不點交也能買

知名大型社區釋出「15戶法拍屋」!背後原因揭曉⋯該進場撿便宜?專家曝購買眉角:不點交也能買
Yahoo奇摩房地產編輯部
2023年12月4日 週一 上午10:27


文/李寧】房價驚驚漲的時代,不少民眾將目光轉向法拍市場,盼能從中撿到便宜,想購屋買法拍屋好嗎?有網友發現,某一大型社區突然釋出15間法拍屋,他好奇「這樣是正常的嗎?」
這名網友在臉書社團「買房知識家 A你的Q」上發文表示,一處擁有90戶住戶的知名社區,日前一口氣釋出15間法拍屋,讓他不禁好氣「這樣是正常的嗎?」對此,有不少網友臆測是否為投資客爆倉轉手,又或是家族間的法律糾紛;一名知悉內幕的網友指出,「據了解應該是建商的錢分不均,所以打算房子都法拍來分錢」。
針對這起大型法拍屋案件,引起不少民眾關注,觀望是否有出手撿便宜的機會。據了解,15戶法拍屋的地點位在永和仁愛公園旁的社區「仁愛歐寶」,分為「鑽石區」及「翡翠區」,且擁有大面積綠地及商圈,地段相當精華;值得留意的是,該社區為開晟建設所興建,會一口氣出現15戶法拍屋的背後原因為「分割遺產拍賣」。
法院拍賣公告顯示,此次拍賣共15標,其中翡翠區8件、鑽石區7件,「坪數介於33至70坪,樓層不一,部分未含車位,一拍底價在2000到4200萬元之間,換算單價約55至接近70萬元不等」;經查法院判決書,發現此社區為地主與開晟建設合建,因此地主家族分得不少戶別,但在家族長輩於2007年過世後,引發房屋分配爭議,家族為爭產一事鬧上法院纏訟16年,最終淪為分割遺產的強制執行案件,直到近期才發起分割遺產拍賣。



寬頻房訊發言人徐華辰表示,遺產淪落法拍,多半是因為後代子孫對財產分配沒有共識,可能是部分人想賣、部分想留,或是對於價格認知有所差異,甚至是租金分配談不攏,因此進入遺產拍賣分割程序。他也補充說道,同一債務人在相同社區大量釋出法拍,除了因「家族後代繼承因分配問題申請變價分割」,也會出現「投資客槓桿操作失靈」的狀況。
從法院公告發現,被法拍的15戶目前都有人居住,其中4戶仍有租約不點交,另外11戶則屬自用、租賃,皆可點交,全案在11/15執行一拍。對此,徐華辰透露,該社區位於永和精華地段,一拍價格和市價差不多,預料投資客不會進場,但若進入二拍,預料會相當搶手。
不點交的法拍屋能買嗎?專家:了解眉角就進場
對於法拍屋是否值得進場,樂居創辦人李奕農表示,想要買到便宜的房子,許多人會想進場法拍屋,但是法拍屋市場已不像早期利潤這麼高,尤其若是正常有點交的法拍屋,很多時候拍定的價格大多已接近市價;不過,還是有一些利潤較高的房子,稱為不點交的法拍屋。
針對法拍屋點交與不點交,最大的差異在於「使用權」,「法拍小哥」陳俊廷表示,法院在房屋拍賣時,會將法拍屋分兩種,產權、使用權會分開交付。以產權來說,法拍屋在拍定得標後,拍定人繳完尾款後,法院會給予權利轉證書,可以進行產權轉移。至於使用權的話,則分為點交或不點交。
點交法院會給予拍定人強制執行的公權力,可以執行不動產的交付。
不點交法院沒給予公權力做交付動作,拍定人需自行處理點交事宜,房屋使用權要自己取得。
點交與不點交的利潤差多少?陳俊廷透露,「點交法拍屋」價格約為市價的8折到9折;「不點交法拍屋」價格則落在市價的6折到8折。他強調,進場法拍屋不是用點交以及不點交去區別,事實上有很多不點交的法拍物件,也可以透過簡單的官司處理,就能取得使用權,並提高利潤。
陳俊廷列舉出5種「不必點交也能進場」的法拍屋狀況,分別為「無償借用」、「夫妻離婚,房產為其中一方占有」、「借貸占有」、「借名登記」、「正常租約」。
以「無償借用」來說,陳俊廷說明,無償借用是前屋主與借用之間的關係,新的拍定人不需承受;「夫妻離婚,其一方占有」是夫妻之間的關係,同樣新的拍定人不需承受;「借貸占有」則是債務人與債權人之間的關係。至於「借名登記」的話,由於台灣不動產產權採公示登記,借名登記是前屋主與債務人之間的關係,因此新的拍定人也不需承受。
最後則是「正常租約」,陳俊廷表示,租約期滿即可點交或給多一點搬遷費給租客,可以很輕易把不點交轉為點交,倘若是超過5年以上的租約,可以透過民法解決。

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