縮小坪數也壓不住！台中買房均價破千萬 估價師揭殘酷真相
2023/11/06 11:18 EBC地產王 記者張琬聆

房價攀升下，建商為控制總價而拚命縮小坪數，小宅化已成事實。正心不動產統計近年台中房價與坪數變化，發現儘管坪數逐年下滑，實際可居住面積僅約25坪，但殘酷的是總價並沒因此「控制住」，今年上半年平均購屋總價突破千萬元，比6年前多近150萬元，面積卻少了近10坪，估價師嘆「未來購屋預算只能不斷上修」。

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正心不動產從實價登錄及聯徵中心資料，分析近年台中市不分屋齡的住宅成屋大樓平均成交單價與坪數變化，發現小宅當道之下已與房價出現驚人交叉，隨著房價愈漲愈高，從2017年的每坪平均18.6萬元，到今年上半年已達每坪27.1萬元；坪數則愈買愈小，從2017年的55.5坪至今年上半年剩46.4坪，兩者數據出現明顯差距，且差額逐步擴大中。
▼台中大樓成交單價與坪數變化已出現交叉，差距逐步擴大。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

台中家戶人口數減少 購屋縮小至46坪
仔細觀察台中交易坪數的變化，2019年正式跌破50坪，最新統計今年上半年更下滑至46.4坪，若以單戶配置一個車位（以9坪計），扣除車位後為37.4坪，再減掉公設面積（公設比以33%計），實際可使用的居住面積為約25坪，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠指出，居住品質舒適度已不復以往，「房貸壓力加重，卻換來更小的住宅空間，蝸居問題日漸顯著！」
探究坪數變化原因，與社會結構改變、少子化及高房價息息相關。從近年台中家戶人口數變化便可發現，2011年家庭人口數約3.07人，趨勢呈現逐年減少，至最新統計的2022年第3季只剩2.72人。
陳孟筠解釋，早期常見三代同堂，隨著社會變遷，逐漸轉為小家庭形式，更於多方因素影響下，諸如婆媳問題、多元成家、單親教養等，單戶居住人口愈來愈少，此外，也因經濟及人生規劃考量，少子化成趨勢，甚至是頂客族（雙薪夫妻但不生育子女）比例亦有增加現象。
▼台中家戶人口數逐年減少。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

總價逐年攀升 平均突破千萬元
事實上，建商也因應居住型態轉變及單戶住宅使用面積需求降低、更因高房價讓購屋預算及可購置的坪數受限之下，基於市場需求面轉而推出大量小宅，簡單說就是為了讓民眾買得起，不得不縮小坪數來壓低總價。然而如果從近年台中購屋平均總價變化來看，殘酷的是總價同樣逐年攀升，甚至平均已突破千萬元。
2017年平均購屋總價為865萬元，可買到平均46.5坪的房子；一路到了今年上半年坪數已被壓低到剩37.4坪，房價卻沒控制住地來到平均總價1014萬元，等於6年後台中買房貴了149萬元，坪數卻縮水9.1坪。
陳孟筠表示，上述數據是以成屋且不分屋齡的交易資料統計而出，顯見出即便市場需求端已逐年壓低坪數，但總價仍呈遞增狀態，在薪資漲幅追不上房價增漲的情形下，總價過高的問題遠高於人口結構的改變。 若單以預售市場來看，陳孟筠認為，交易坪數恐會縮減得更加嚴重，成交單價亦會高出不少，總價低於1千萬元的產品快速退場，未來購屋預算只能不斷上修。
▼購屋坪數愈來愈小，但總價並未因此受控制。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）