邱愛莉／大社區公設多管理費低 CP值超高？因這4點生活品質未必好
2023/11/03 17:51 EBC地產王 記者張琬聆整理

文／House123執行長　邱愛莉
房價越來越高，動輒30%-35%的公設比，意味著大家花越來越多錢買「虛坪」。加上央行升息，除了每個月要支付的「利息」越來越高，依照坪數計算的「管理費」也成了大家在意的負擔。

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在這樣的壓力下，「大型社區」低廉的管理費、多元實用的公設規劃，似乎成了相對實惠的選擇。真的是這樣嗎？我們先來看看大型社區的優點：
大基地社區 公設及管理費較實惠
1. 基地大，公設比相對正常
沒有比較，就沒有傷害。比起很多小基地建案甚至高達40%的公設比來說，大型社區的新建案公設比通常在30%-33%之間，有些甚至更低，相對比較能接受。
▼大型社區的公設比通常較低，設施卻很豐富。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

2. 公設項目多、實用
大型社區除了通常有中庭可以散步和提供景觀視覺外，有些社區還有「全齡化公設」，包含閱覽室、健身房、撞球室、兒童遊戲室，甚至瑜伽教室、烹飪教室。
我以前有個同事常常下班後趕著回家上瑜伽課和烹飪課，上課地點就在社區內的教室（社區住戶多到可以自己找老師開課），真的很方便！
3. 有24小時管理
這就不用說了！是大型社區最基本該有的標配。
4. 住戶多，每戶分攤的管理費相對實惠
▼大型社區基本標配為管理服務。（圖／東森新聞）

至於大型社區的缺點：毋庸置疑的，就是「出入相對複雜」了！而複雜程度，跟社區規模是300戶、600戶、1000戶，甚至1500戶有關，也跟下列條件有關：
出租比例高較複雜 鎖定套房蠻划算
1. 社區是不是有分棟、分層管理
有些社區雖然戶數多，但每一棟都透過門禁磁卡來分棟、分層管理，保有出入單純的優點。
2. 一層幾戶、共用幾隻電梯
有些建案一層8戶、甚至12戶，因為戶數多，加上載重的關係，如果分戶的隔間牆用的是輕質隔音，隔音就會比較差，鄰居間或梯廳出入的聲音會互相干擾，影響生活品質。
▼大型社區的單層戶數可能較多。（圖／東森新聞）

另外，如果共用的電梯數量少（電梯：每層戶數以1:3 內最好）上下班時間就可能等比較久。
3. 社區戶型以兩房、三房為主，還是也有很多小套房
如果社區剛好有很多小坪數套房，由於套房一向是包租公、包租婆的最愛，出入就會更複雜。
4. 出租和自住的比例
曾經看過有的社區甚至超過70%都是出租給房客，增加社區管理上的困難度。
如果你心儀的大型社區，套房、兩房、三房房型都有，而你要買的是套房，就蠻划算，因為只要付少少的管理費，就能享有大型社區的優點。如果你要買的是中大坪數的戶別，由於總價高，選擇相對多，就可以盡量避開太大型的社區。
▼社區若出租比例過高，管理上會較困難。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

分棟分層型大社區 管理合宜最理想
我最心儀的社區是什麼樣的呢？戶數約120戶~150戶之間；戶型均質都是兩房、三房以上；把戶別分成好幾棟，每一棟可能連在一起成為一字型或口字型，但每棟都有獨立的出入口，一層只有2~3戶，大坪數的戶別甚至可以一層一戶。
社區有分棟、分層的門禁管理；因為社區基地大，有完善的公設規劃；社區規模夠支撐社區的管理功能，每坪負擔的管理費不會太高，又能有24小時警衛的管理。這就是我心目中最理想的社區喔！
另外，比起大型社區，我更不愛的是基地極小（如50坪以內）、公設比極高（近40%，甚至高於40%，但實際的公設除了機房外只有梯間）、只能安裝門禁系統（無法負擔24小時警衛）、沒有人代收掛號、包裹，甚至連代收垃圾的服務也沒有，買的雖然是電梯大樓，卻只有華廈的功能，這種就算戶數單純，生活品質也不見得比較高喔！
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）