拍定價額、土地使用情形要查清
2023.10.10 03:00 工商時報 賴昀岫

新竹市稅務局表示，法院在拍賣土地時，會比較土地的拍賣價額及土地公告現值，然後用較低的數值核算土增稅，並當作拍定人取得土地的前次移轉現值。特別留意的是，如果該土地最後以拍定價額計算土增稅，拍定人又於同一年售出，此時就馬上會有漲價數額，仍須繳納土增稅。


稅務局舉例，某甲在2023年2月用200萬元向法院標購A地，低於該年度公告現值的300萬元，所以用較低的拍定價額200萬元，當作審核標準，計課原土地所有權人某乙應納的土增稅。

後來某甲在同年8月又出售A地，因為某甲取得的成本是200萬元，所以用當期公告現值300萬元，減去前次移轉現值200萬元，仍有100萬元的漲價數額，須用20％的土增稅稅率計算，繳納20萬元的土地增值稅。


但如果原地主某乙主張，A地在拍賣時屬於農業用途的農地，並經稅捐稽徵機關核准不課徵土地增值稅，A地前次土地移轉現值，會調整為從某乙1991年1月，取得土地時公告現值50萬元。

換言之，後續取得土地的某甲，拍定後沒有農地農用，等到2023年8月再把地賣掉的話，當期土地的公告現值是300萬元，與前次（某乙）取得時的公告土地現值，會有250萬的漲價總數額，再以土增稅20％至40％稅率計算，此時某甲就需繳納50萬至100萬元的土增稅。

稅務局強調，如果拍賣土地原本是農地農用、都市土地公共設施保留地，或非都市土地供公共設施使用，拍賣後土地所有權人或拍定人等，得申請不課徵或免徵土增稅，但前次移轉現值，將會隨之調整為上一個持有人應課徵土增稅的申報現值，未來拍賣人再將土地出售的話，可能就需要負擔更高的土增稅。

稅務局提醒，向法院標購取得土地時，須瞭解拍定價額及土地使用情形是否符合不課徵、免徵規定，以及後續轉賣時的土增稅額，避免事後無力負擔巨額的土地增值稅。