邱愛莉／台北蛋黃 「50年老公寓」開價2千萬該買嗎？精算後心涼半截
2023/09/12 15:41 EBC地產王 記者張琬聆整理

文／House123執行長　邱愛莉
最近看到一篇討論文：「台北市黃金地段『50年老公寓開2000萬』該買嗎？」提到該公寓地點很好，離兩個捷運站走路都只要5分鐘，位在頂樓，權狀16.5坪，還有頂樓加蓋，使用共約28坪。屋齡雖高達50年，但公寓外牆有拉皮，還已裝設電梯。目前開價2000萬元出頭，原po非常心動。

★【理財達人秀】蘋果i15失望 蘋概下車電上喊降息 存債券ETF勝金融股?★

這樣的物件，適不適合買來自住呢？ 我們先來看看物件的價格資訊： 開價2000萬元出頭，如果以：2000萬元/權狀16.5坪=121萬元/坪，雖然從文章裡面，看不出來是台北市哪一個地段，但是這個價格，即便是台北市大安區，都已經是公寓1樓才有的單價成交行情。
假設以最後議價談到1800萬元試算，1800萬元/權狀16.5坪=109萬元/坪，以老公寓、非1樓來看，就算精華地點，單價仍相當高。
▼老公寓單價120萬元，都可以是台北市大安區公寓1樓的行情了。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

使用面積大為優勢 換算權狀單價121萬
屋主會開這個價格有幾個原因：
1. 屋齡雖高達50年，但外牆有拉皮、有增設電梯
2. 頂加多一層使用空間，用權狀面積算，雖然單價高達百萬元，但以使用面積來看，還是相當划算
3. 台北市精華地段、交通與生活機能方便
買方會心動也是可以理解的（PTT留言中，有網友留言「我會買」，甚至有網友留言「不要的話報我」），除了上面提到的三個原因之外，同樣的使用面積，如果買一般電梯華廈，就算公設比18%，權狀也要買到28坪/(1-18%)=34.14坪，才有一樣的使用面積。就算單價議到70萬元/坪，總價也要2390萬元。
▼台北市精華地段交通及機能方便，相當令人心動。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

銀行鑑價只看合法產權 自備款要千萬元
不過，如果真的想買這個物件，有幾個點必須非常謹慎評估：
1. 銀行的鑑價與需要準備的自備款：銀行的鑑價只看合法產權。16.5坪的權狀，如果銀行估價70萬元/坪，則總價為1155萬元，如果貸款8成，相當於貸款924萬元。如果最後議價成交1800萬元，加上仲介費和買房稅費，相當於要準備1000萬元的自備款。
2. 頂樓加蓋可使用多久：台北市對於頂樓加蓋的既存違建已偏向「禁止修繕、自然淘汰」的態度。除非在今年上半年還有取得裝修許可（6個月內需完工申報）否則未來如有修繕行為，即報即拆。
▼台北市頂樓加蓋的既存違建採自然淘汰態度，未來若有修繕將即報即拆。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

3. 房子的結構安全：50年公寓即便有外牆拉皮，但結構上仍較缺乏耐震設計。
4. 電梯的維護費用：一般大樓社區，通常會安排雙周保養一次電梯，以確保電梯使用安全。屋齡50年的公寓常見是4樓高，以雙拼公寓（一層兩戶）且1樓因沒有使用電梯，不出錢來看，六戶住戶要負擔正常電梯維護和修繕費用，如有住戶後續不出錢，負擔就會比較大，如電梯沒有正常保養，反而成為安全隱憂。
看準改建價值 長期持有未嘗不可
5. 除了「改建」之外的「退場機制」：看到下面留言有不少網友建議可以買來等改建。以16.5坪的建物權狀面積初步推估，假設總樓高4樓，土地持份可能5、6坪左右。如基地條件很適合「都更」， 真的想長期持有，也未嘗不可。
▼若基地條件適合都更，想長期持有未嘗不可。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

如果想要走「危老改建」，因為容積獎勵沒有「都更」高、需要100%同意，「已經增設的電梯」反而可能成為阻力。因為增設了電梯，鄰居們改建的誘因就更小了。如果真的沒有等到改建，屋齡變成60年、70年，還能保值、順利換屋嗎？
以上面來看，最後議到的價格是關鍵。如果要將近2000萬元的話，看完上述5個評估點，可能你會有你的答案。
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）