碧桂園停牌風險 升溫


凱基亞洲投資策略部
2023年8月19日 週六 上午4:10


8月14日，碧桂園11檔中國境內債自開市起停牌。據統計，11檔境內債涉資人民幣157億元，均於1年內到期。早在8月6日，碧桂園已未能兌付兩筆美元債券之票息，共欠下2250萬美元的票息，這兩筆債將於2026及2030年到期。由於設有30天寬限期，法律上，兩筆債券尚未違約。
截止2022年底，碧桂園的現金債務覆蓋率為93％，較雅居樂和新城的35％和63％為高。碧桂園是相對穩健的內房發展商，公司出現問題，引起市場極度關注內地會否出現第二波的房企違約潮。
碧桂園要籌集資金度過難關，大致上有以下三種方法。
第一是透過進一步賣樓賺取收入。碧桂園超過70％土地儲備位於三／四線城市，2015年時，因為「棚改貨幣化」而令這些城市的房地產市場十分興盛。不過，現時內地樓市處於下行周期，在三／四線城市更為明顯，碧桂園的合約銷售在7月下跌60％。近期中共中央政治局會議所指出的「城中村改造」，都是集中在超大型城市，相信這對於碧桂園幫助不大。
第二是使用預售資金。據報導，大陸地方政府對於預售資金運用設有嚴格限制。為了達至「保交樓」的大方向，自從今年第二季起，地方政府限制開發商提取託管賬戶內的預售資金，確保項目可以完工，限制幅度可能要求達90％現金被鎖在託管賬戶中。碧桂園的項目多位於在三／四線城市，爛尾風險較高，大陸政府未必會容許使用預售資金來還債，除非中央政府作擔保，不過機會不大，始終「保交樓」是大陸中央的首要任務。
最後的方法是透過資本市場或銀行融資。碧桂園出現問題，相信已不易透過發債及銀行貸款籌集資金。股票集資方面，7月31日，碧桂園表示上半年出現虧損，同日傳出公司以每股1.3港幣配股集資，較當天收市價1.58港幣折讓近18％，集資總金額只是23.4億港元，但最終仍被叫停。
除了碧桂園自身及行業正面對的困境外，現時大陸政府的貨幣政策偏向寬鬆而成熟市場偏緊。利差寬闊令人民幣兌美元的走勢偏弱，要支付美元債的難度進一步提升了。
部署上，面對流動性問題，碧桂園的停牌風險甚高。投資者若持有相關股票，務必要留意風險。
香港房市方面，早前由長實旗下位於油塘新盤「親海駅II」公布首張價單，開售價較同區物業給予一定的折讓。市場反映十分熱烈，有逾萬份表格申請抽籤購房，長實更加推I及II期的未售單位供市場認購。本次「親海駅II」定價更被市場形容為向樓市投下「深水炸彈」，事實上集團如此定價並非沒有原因。地理位置上，「親海駅」I及II期，附近包圍著貨倉、木廠、船廠及混凝土企業，環境因素或會是減價因素之一。
但單憑一個項目定奪未來房市走勢，或太簡化目前房市的情況。事實上，香港房市自2022年起，住宅樓宇成交買賣合約宗數持續按年減少，只有在2023年第一季才有錄回升，但於第二季樓市疲態重現，樓價亦於首季經過短暫反彈後，開始回軟。中原估價指數（CVI）是衡量主要銀行對樓價變動方向的指標，截至8月6日，CVI指數為32.43，反映主要銀行亦看淡樓市後市表現。至於後續新房供應方面，截至2023年6月30日，包括己落成及建築中的未售出住宅有達85400間，房屋局預計未來三至四年間大約可提供10.5萬個一手私人單位，後續充足新增供應或將會加劇競爭。
對比其他香港房地產企業，長實集團債務依賴度低，在高息環境下積極減債，負債水平遠較同業低。收入來源亦分散，約45.6％為物業銷售，其餘包括酒店、酒吧、收租等多項收入來源。另外，長實在後續香港房市具下行風險下，積極為市場開價，為求更快速地將旗下未售樓宇賣出套現，將可減輕後續業務下行風險。