售「自住房屋」享400萬房地合一免稅額？須同時符合這3要件




吳栢妤｜Yahoo財經特派記者
2023年6月20日 週二 下午6:02


依照所得稅法規定，民眾買賣房屋土地時，可享有400萬元的房地合一免稅額。不過，財政部高雄國稅局提醒，必須「同時」符合這3個要件，才能享有此免稅額。

國稅局提醒，自住房屋售出須同時符合「3要件」，才適用400萬房地合一免稅額。圖／記者吳栢妤攝影
根據所得稅法第4條之5第1項第1款，個人交易房屋土地同時符合下列3個要件者，新台幣400萬元內免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%計算應納稅額：

• 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
• 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

國稅局說明，若未能符合上述條件，適用稅率則是按照持有期間規定的稅率計算應納稅額。舉例來說，李先生在2017年2月1日以1200萬元買入A屋，支付契稅等必要費用20萬元，由李先生及21歲女兒設籍居住，李先生於2019年10月1日因故搬至他處並將戶籍遷出，僅剩女兒設籍居住，之後在2023年6月15日以1800萬元將該屋出售，出售移轉費用30萬元，土地漲價總數額50萬元。李先生雖持有A屋超過6年，且女兒有設籍居住，但他本人未設籍並居住連續滿6年(2017年2月1日至2019年9月30日，僅2年8個月)，而女兒為「已成年子女」，不符合前開自住房地租稅優惠條件之適用主體。
因此，李先生售屋的房地合一稅應納稅額計算如下：

• 課稅所得＝成交價額1800萬元-可減除成本1220萬元-出售移轉費用30萬元-土地漲價總數額50萬元＝500萬元
• 應納稅額＝500萬元x稅率20%(持有期間超過5年未逾10年)＝100萬元

國稅局提醒，個人自住房地租稅優惠400萬元免稅額的適用，須本人或配偶、未成年子女在交易該房地前設戶籍並實際居住連續滿6年，如僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋，還是不符合資格，無法適用自住房地租稅優惠。