Yahoo奇摩房地產編輯部

2023年02月14日


【文／連珠君】近年來房價高昂，不少民眾轉往法拍市場尋覓心儀物件，就有自住客標法拍屋，特別選擇「點交」且「現況空屋」的物件，認為是安全物件就下手投標，順利得標後才知道該物件被「禁止處分」，無法過戶，變成燙手山芋，轉而尋求法拍業者求助，得標後長達半年才成功過戶。
▲選擇法拍案件，不能只看到「點交」就覺得安心，若被「禁止處分」，即使得標，短期內產權無法過戶，就無法向銀行申請房貸，需自行籌措尾款。
禁止處分案 恐為犯罪所得
很多民眾選擇法拍屋標的，認為只要是點交物件就沒有問題，但實際上還是有不少陷阱在裡面。寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍市場所謂的「點交」，只是將房屋的使用權點交給你，該自住客雖然有看到「禁止處分」這4個字，卻以為是小事，忽略其中風險，當被告知無法過戶時，才感到十分棘手，不知道如何解決。
註記「禁止處分」的法拍不動產案件，代表該法拍屋可能是檢察署、調查局偵辦中案件，因犯罪所得的不動產，遭到法院查扣，檢察官可能認為該案件調查還沒到一定程度，須保存犯罪證據，限制該不動產不能移轉登記。
徐華辰指出，早期法拍屋的法院筆錄較少說明有無「禁止處分」狀況，需要自行調閱建物謄本，近幾年筆錄都有記錄，但後續產權移轉需得標人自行協調，法院不負責，該案例後來反覆行文給檢察官，經過溝通後，在得標半年後才成功過戶。
禁止處分法拍屋 常低於行情
通常這類「禁止處分」案件因產權不知道何時可以過戶，通常得標價會低於行情，不失是撿便宜的方法，但必須「手骨夠粗」，本錢夠雄厚，以前銀行對於「禁止處分」案件可以申辦代墊款服務，正常情況下，代墊款約1個月就能轉為正常房貸，但「禁止處分」無法過戶，沒有產權就無法作正常房貸。
代墊款利率高達6%，一繳繳半年，甚至看不到盡頭，不知道何時能過戶，得標人受不了高昂的利率，也會跟銀行抱怨，覺得不是自己的問題，是檢察官不願意塗銷，銀行遇到幾次之後，就不願意提供「禁止處分」案件的代墊款，因此想標「禁止處分」法拍案件搶便宜，要準備足額的現金，有長期作戰的準備。
▲信義計畫區D3街廓是最著名被「禁止處分」的法拍案件，當時由元利建設以低於市價得標。
信義計畫區D3地 禁止處分指標案
「禁止處分」案件最有名的是台北市信義計畫區D3街廓，被幸福人壽董座鄧文聰掏空案牽連進入法拍市場，被稱為最貴的停車場，最後由元利建設以112.58億元，單價低於市場行情，徐華辰表示，當時拍賣時，還有許多建商大老想要進場，但因「禁止處分」不知道還要拖多久不敢投標，沒想到拍定後半年多到1年間就解除「禁止處分」，感到十分扼腕。