2022/12/19 23:13:34
經濟日報 記者陳美玲/即時報導

新北市不動產開發公會副理事長黃文辰今（19）日分析，政府已祭出史上最嚴的土建融緊縮政策，今年小型建商盤售潮相當明顯，光是公司所接下市場盤出來的都更案，就比過去多出約三成，顯示中小型建商面臨銀行放貸條件轉趨嚴格下，已有業者因資金限制盤售手中都更、危老建案，這也是央行總裁楊金龍所說打房已收到成效，市場交易量萎縮，在「量先行、價之後會跟著下來」之下，明年房市會「軟著陸」。

黃文辰指出，政府調控房市已收到成效、總裁楊金龍也說房市明年會軟著陸，現在市場買氣已掉到只剩去年一半，但選後又要再推這次高爭議性的打炒房法案，令建築業相當不解。

黃文辰表示，政府應該把社會住宅跟自由買賣的住宅脫鉤，不能社宅不足問題，打房卻往自由買賣的住宅（商品房）下手，完全搞錯方向吧。

他強調，若政府希望解決高房價問題，首先要把社宅跟自由買賣的住宅脫鉤，尤其政府要了解，就是社會住宅不足，民眾才會轉往自由買賣的市場購屋，如果政府能提供足夠的社宅，並正視社宅不足問題，以大量社宅供應給民眾，以疏通代替圍堵方式，才是正本清源之道。

除了大量增加社宅供給外，黃文辰指出，政府還要解決工料雙漲的問題，兩大問題均對症下藥解決，高房價才有解。

他指出，這一波房價上漲主要是營造成本大漲所拉抬，因工料雙漲推升建築成本高漲，但營建業面臨平抑原物料價格、營建業缺工兩大困境，已經超過兩年了，到現在問題還是沒有解決，但建商成本就在那裡，建案價格要怎麼降？

黃文辰強調，「錯誤政策比不作為更可怕」；去年中房地合一稅2.0上路，私法人若短期售屋已重稅處理、實質稅率高達60.4%，現在又擬修法「私法人取得住宅需許可制、且五年不得轉讓」，「若民眾缺錢還不能賣房子、要政府許可才行，全世界沒有一個國家這樣搞」，這次法案爭議性大，若政策強行通過，將會誤傷自用客戶，政府此次法案要相當慎重。

黃文辰表示，若是政府社宅用地不足，建議可以朝三大方向去思考、著手，第一少子化下，讓國中小未使用的校地有效再利用，政府就可以規劃社宅使用。第二部分土地地目變更，讓土地活化，像是公部門用地或是BOT案，政府可以思考除了商辦之外，部分也可以做為社宅用地，如果發包不易，也可給建商合理利潤，由開發商幫政府蓋。第三部分土地也可以解編，做為規劃社宅使用。

黃文辰指出，解決高房價不是只能打建商、打產業，建築業跟政府也能相互合作一起把問題解決，同樣能讓民眾受益，形成政府、產業、民眾三贏格局。

增加供給，不是都只規劃商業使用，像是BOT案，而且中央、地方不同調，沒有一整套規劃、執行，或是部分土地解編可以規劃作社宅。