04:10 2022-11-19

中國時報

王莫昀

法拍斷頭蠢動？今年前10月全省法拍件數攀升至6037件，較去年同期成長8％，專家表示，並非遭到斷頭的數字在增加，而是最近法拍巿場的持分物件及遺產分割案件增加。就資料顯示，在法拍巿場，新北市不論是成交率或是加價率，都較前2年成長。

根據統計，全省法拍屋今年前10月的六都法拍待拍件數為6037件，高於去年的5575件，但低於2020年的7166件。

就成交率分析，台北、台中及台南的成交率都較2020及2021年下滑，新北及桃園則較前2年呈現成長。平均加價率上，新北從2020年的10.87％一路成長至2021年的12.08％，到2022年更達12.48％，反觀台北巿從2020年的12.93％，跌至11.19％，到2022年只剩8.18％。今年高雄法拍屋加價率也較去年的12.78％、2020年的11.96％都低，只有11.55％。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，今年法拍件數較去年增加，並非民眾遭到斷頭數增加，主要是持分物件及遺產分割案件攀升，根據官方數據顯示，2021年前10月為例，全省10坪以下法拍案，有778件，今年前10月攀升到934件，其中，可以看到2021年前10月與今年同期相較，全省法拍增加了500多件，但其中10坪以下件數較去年就增加200件左右，這其中有些是投資客低價買入持分，現在獲利了結，也有遺產繼承上，因兄弟姐妹無法取得協議，以拍賣方式來分配遺產也多了許多。

徐華辰舉例指出，如之前台北巿位於成都路上的知名楊桃冰店，就是到了第三代，所有權人共有19位，有繼承人需資金周轉，兄弟姐妹無法對價格取得共識，自然而然就會選擇送到法院拍賣，由巿場機制決定拍定價格後，依繼承比例做分配。

另一種投資客低價取得，如今想獲利了結，即便持有部分，也有權利去做拍賣，因建物有不可分割特性，法院會用整間完整持分拍賣，因為是完整持分拍賣，價格會接近巿場行情，較當初只買部分持分平均單價高，有一定獲利空間。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨以六都成交率來看，三年來整體逐步攀高，除台南外，其餘皆在5成以上，值得一提的是，進入2022年，待標案件明顯增加，新北、桃園兩地成交率都攀高，台南與高雄明顯減少，顯見各方認為北二都價格修正有限，積極進場，南二都由於漲價較多，買家對價格有較多期待， 也讓投標意願受到影響。

就統計數據顯示，成交率、加價率新北表現凸出，主要是新北幅員廣大，過去幾年蛋白蛋殼漲得誇張，當蛋黃區價格居高不下，排擠造成買家移到蛋白、蛋殼區，輕移民需求，推升區域房價，如鶯歌5年前新成屋每坪10幾萬還買得到，這幾年多已破2字頭，新北大部分地區生活機能成熟，加上鄰近工作機會多的台北巿，成為北漂民眾選擇落腳的重要區域，拉升區域買氣。

從得標拍次來看，2021年10月，全省房巿處於熱絡狀況，與2020年比六都拍賣件數都減少，平均得標拍次也都有減少的狀況，代表投資客為了搶到好的標的多會提早出手，這種狀況在台中與高雄相對明顯，如2021年台中的平均得標拍次2.01次就有人出手，平均每案有5.3人會投標，高雄也是這樣，從此可看出除台南，都有比較多人會進場，台南平均投標拍次較高，主要因為整體房巿從2019年交易上升，尤其中南部，如台南是價格上漲非常快，自然投資人會觀望，令2020年台南巿得標拍次與人數減少，如從平均投標單價來看2020年前10月平均每坪得標價是6.9萬元，但2021年已漲至10.68萬元，2022年更上漲至13.94萬元。