史上最大聯貸 挺社宅建案
工商時報 彭媁琳 2022.07.03
為加速推動社會住宅興建，國家住都中心向八大行庫聯貸4119億元，創下史上聯貸案金額最高的紀錄，且聯貸利率1.1％，低於一般聯貸案平均1.7％的利率水位。圖為明倫社會住宅。圖／本報資料照片

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為加速推動社會住宅興建，國家住都中心向台銀等八大行庫聯貸4119億元，創下史上聯貸案金額最高的紀錄，且聯貸利率1.1％，低於一般聯貸案平均1.7％的利率水位，更排除了銀行法限制，貸款年限長達50年之久。目的為趕在2028年時，完成6.96萬戶社宅的興建。
蔡政府預計以八年時間，直接興建12萬戶社會住宅，最後兩年任期是最後衝刺期，國家住都中心將加速推動興建社宅。此一聯貸案簽約後，未來7～8年將興建社宅達6.96萬戶之多，2022年預計發包1.6萬戶，其餘在未來兩年完成發包興建。
聯貸資金的運用上，100億元是向國防部、國產署等單位價購土地，剩餘4000億元用於興建。官員強調，除興建6.9萬戶社宅外，也要同步完成商用、公共服務、停車場等空間，平均來看，公共空間高達三成、住宅則為七成，而資金是使用多少撥多少，會嚴格控制金流和工程進度配合，也會跟銀行團一起查核工程進度。
至於近兩年營建材料和勞工成本上升，加上央行啟動升息，是否會影響到全案的進行？對此，官員說，聯貸金額有預留成本上漲空間。
至於《銀行法》關於貸款金額的限制，因本案為國家重大政策，內政部為此發函給主管機關說明，依據《銀行法》免除相關限制，銀行也不用提存呆帳。
官員還強調，社會住宅營運財務必須穩定，未來將以租金收入償還貸款。配合社會住宅營運50年期程，還款期限也延長到50年，而為符合《銀行法》對貸款年限限制，設計成自動延長再換約，而不是一個合約走到底。
為避免租金收入不足以償還本息，前20年，由內政部對租金不足部分，給予補貼，確保有償還本息能力。國家住都中心辦理公辦都更分回房地部分，也可以作為償還貸款用途。

社宅與租金補貼轉軌 可擇優選擇
內政部7月開放300億租金補貼申請，對象為50萬戶租屋族，是否排擠社會住宅申請意願，頗受到關注。其實，透過社宅和租金補貼轉軌機制，民眾可選擇對自己最有利的方案申請，也可排除兩項方案互斥的疑慮。
由於房屋資產價格偏高，租屋市場需求愈來愈大，剛發包興建的社會住宅，預估兩到三年才會完成使用，而300億租金補貼則是四年期計畫，未來兩者可相互銜接。
相互轉軌之外，從內政部的政策來看，社宅包租代管的重要性也是與日俱增。租金補貼是房客申請補貼，政府沒辦法照顧到租屋品質，最有品質保證的，就是政府直接興建的社會住宅，其次就是社宅包租代管。政府透過補貼媒合費、開發費，讓租賃業者加入，協助提高社宅包租代管的居住品質。
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