04:102022-02-26
中國時報
 
作者為住商不動產企研室經理徐佳馨

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨。（住商不動產提供）

近期台北國稅局公布一個房地合一申報錯誤個案，讓業界為之一驚。


根據報載，某民眾在2016年10月，斥資1.2億元購買大安區預售屋，並在2019年10月取得房屋與土地所有權，再於2022年1月10日以1.3億元出售。該民眾計算持有期間從預售簽約到出售，總計共5年3個月，以20%稅率計算稅額194萬元。

不料國稅局受理後，發現該納稅義務人持有期間應根據2.0新制，從新成屋所有權移轉登記日起算，以至於該屋持有時間瞬間縮為2年多，採35%稅率後應納稅額為339.5萬元，尚須補繳145.5萬元，所幸國稅局認為該民眾不熟悉新制，僅要求補齊應納稅額，沒有額外開罰。

從該案例可以發現，稅改速度太快，許多民眾一疏忽就踩中地雷。如何明哲保身？從近年案例中約可歸納出3種最容易成為被查稅對象的樣態：分別是高價、短期頻繁交易以及特殊交易。

高價對象包括符合豪宅總價標準的物件，或是寫下區域新高行情的個案；除此之外，持有預售屋出售，或是在5年內轉售，抑或是納稅義務人近年頻繁交易不動產，都可能成為鎖定目標；同時，繼承、贈與取得者因為數量少，且常發生漏報情事，也容易成為鎖定對象。

整體來說，政府為了避免房市過熱所進行的調控範圍，會從緊縮銀根與增加負擔著手，前者包括降低貸款成數、調高利率，讓投機者在進場時無法以低廉資金進行槓桿，以墊高進場門檻；後者透過增加地價稅、房屋稅等持有稅、綜所稅、土增稅、房地合一稅等移轉稅來降低投機獲利，減少投機意願，再加上積極查稅，使得投機份子沒有僥倖，也有助於房市不要太早消耗動能，讓多頭提前告終。

這些年經歷多次打房，雖說效果不彰，可是打久了，也會傷筋錯骨，身處其中者最終也得認知，目前輿論氛圍下，政策調控將是打房主旋律，無論是稅改或是緊縮銀根，房海浮沉要能安枕，選對區域、不與政策對作之外，也唯有多金、自用，長期持有者，能得永生。