2010-01-03 工商時報 【本報訊】
2009年中國房地產的大熱及房價的瘋漲，主要緣於政府政策的支持，尤其是寬鬆的貨幣政策與房產交易環節稅費的大幅減免，增強了購房者的購買能力及購買信心，但是，價格漲到現在的局面，也是出乎政府意料之外的。
中國大陸政府調控房市採取了平穩的步驟。2008年下半年公布的房地產優惠政策規定，個人出售購買超過2年的普通住房，其5.55％的營業稅予以減免。2009年底，政府將購買年限恢復至過去的5年，也就是個人出售購買超過5年的普通住房才可以減免營業稅，滿2年不足5年需按差額徵收5.55％的營業稅，不足2年需按房款全額的5.55％徵收營業稅。但是，其他的稅費優惠仍繼續，安撫了先前市場上預期的12月31日優惠政策到期後便全部停止的恐慌情緒。
從總體上來看政府對房地產市場仍然持積極態度，鼓勵普通民眾購房、改善居住條件。12月14日，中國國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議上，就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措，被稱為「國四條」。
與過往的調控房地產政策相比，目前中國大陸政府明確提出「遏制」房價過快上漲，力度明顯重於「抑制」，更狠於「穩定」。更重要的是抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，這意味著中國大陸政府後續有可能會公布壓制投資投機性購房的具體措施，也可能是採取適當收緊信貸。
對2010年中國的房地產市場過度看多的話，風險是很高的。如果市場成交量及成交價都呈緩慢回檔的表現，即量價都在2009年的高峰基礎上緩慢階梯式下滑與調整，對於房地產市場未來的發展是比較健康的，從大方向上來看可能也是政府所希望的。
但是，如果房地產政策陸續公布後，中國房地產市場過熱的現象還是沒有得到明顯改善的話，預計中國政府還是會不斷提出政策予以打壓。因此，未來政策面與經濟面的一些因素會左右到明年中國房地產市場走勢。
2010年房價走勢可觀察的因素，包括物業稅（也就是台灣的房屋稅）是否會公布實施、銀行信政策收緊的程度、房貸利率、人民幣是否升值以及匯率等等。
一、物業稅（房屋稅）是否公布實施，以及其徵收比例是否會過高。就以上海來說，擁有超過1套房以上的屋主比例很高，如果物業稅出爐，且其稅費過高的話，勢必對擁有多套房的業主造成負擔，進而呈現賣壓。
二、銀行信貸政策收緊。資金的動能與中國房地產市場的榮枯是緊密相連的，如果明年中國購房首付自備款比例調高至4到5成，將會是房地產市場的重大利空，因為會直接關聯到購房者的購買能力。
另外，房貸利率也是一個重要指標。如果利率大幅提高，同樣會增加購房者的資金負擔及心理負擔，尤其是擁有多套房的投資客，房貸的大幅提高會迫使部分業主釋放出手中房源，進而形成賣壓。
三、匯率。若人民幣大幅升值，對於中國的房地產市場而言將是一大利多，因為會吸引到境外熱錢的進駐，而境外熱錢流入的首選投資標的通常是房產。（作者為上海永慶房屋副總經理）