2021/11/18 00:09
遠見雜誌 文 / 彭杏珠 攝影 / 陳之俊、池孟諭

在資金氾濫、原物料上漲、建築工短缺、「房地合一稅」2.0等因素下，台灣房市形成「完美風暴」，尤其是台積電加碼投資的地區，更帶來加乘效益，從新竹、台中、台南再到高雄，不僅都會區房價上揚，蛋白區漲幅更驚人！其他縣市也雨露均霑，建商搶土地都搶到屏東、嘉義、南投、花蓮去了。
近二年來，大家都在問：為何疫情下的台灣，房價不降反升？不管央行祭出什麼打房措施，全國房價像發了瘋似的上揚。

首先，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，如果從財務、金融的角度來看，就不會感到納悶不解了。

徐佳馨分析，台灣的不動產是一種最長時間、最低成本（低房貸利率）的槓桿投資，房子就像「金融商品」，不是靠出生率就是靠經濟支撐起來，儘管台灣少子化問題嚴峻，但，經濟面就能撐起熊熊房市，讓房價屹立不搖。

這兩年來，經濟面表現最亮眼的就是股市。受到中美貿易戰、疫情衝擊、產業斷鏈等因素影響，以及政府祭出「鼓勵台商回國投資」的政策，許多台商趁著這一波低稅優惠措施，紛紛將錢挪移回來了。

這些資金到底到哪裡去了？除設廠外，最好的管道就是股市。投資政策雖禁止炒房，並未限制流入股市，帶給台股難得一見的大榮景，不僅指數破萬點，還曾經站上1萬8000點的高峰。

台新投顧總經理李鎮宇分析，過去兩年來，外資瘋狂賣超台股，2020年共賣超6358億元新台幣，今年更變本加厲，累計前10月已賣超6015億元，今年有望突破去年的水平。值得注意的是，即便外資一直賣超，台股卻屢屢創新高。原因無他，就是台商因應中美貿易戰的供應鏈重整，將資金匯回台灣。

這一波股市動能實在太強了，近年來單日成交量至少維持在3000億～4500億元左右。台新投顧副總經理黃文清指出，去年4月13日加權指數站上萬點，以10080.65點收盤，成交量1189.24億元，隨後單日成交量不斷攀升，到今年的5月12日，更創下歷史天量的7828.25億元、7月15日收盤指數來到史上最高的18034.19點，成交量4584.76億元。


眼看房價驚驚漲，建商加快腳步到處搶購土地

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，股市賺到的錢就順勢轉移到房地產去了。除雙北基期較高，沒有新題材，漲幅較小外。從去年開始，桃園、新竹、台中、台南都輪漲了一大波，尤以台中、台南表現最佳。

根據591在10月下旬的新建案調查指出，房市出現報復性反彈。今年第三季六都+新竹縣市的推案、房價、來人三大指標全面翻揚，總銷金額達4559億元、季增29％。

眼看房價驚驚漲，建商更加快腳步，到處搶購土地。根據央行統計的建築貸款融資顯示，從2019年6月以來一直維持雙位數成長，今年5月疫情還反而升溫，建築貸款餘額年增率居高不下，而建築貸款的主要成長就是來自建商的購地貸款，7月購地貸款年增率達到26.7％，購地貸款餘額占建築貸款餘額的比重則從去年底的59.3％增至61.7％；7月本國銀行新承作購地貸款平均成數也由去年12月的42.6％上升到63.6％。

央行眼看情勢不妙，繼去年12月8日、今年3月19日後，9月23日再次出手打房，第三度調整房市信用管制措施。包括新增規範六都與新竹縣市地區，自然人第二戶購屋貸款不得有寬限期，將購地貸款從六成五調降至六成，同時也調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為五成，並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。


從去年年中至今，平均每坪造價成本多五成

儘管貸款成數下降了，建商深怕錯失良機，仍到處搶購土地，主要都會區幾乎無地可買，又將戰線延伸至屏東、嘉義、花蓮、彰化、南投等縣市。很難想像，為何建商要到這些農業縣市買地推案？

屋比房屋總監陳傑鳴進一步指出，除資金外溢效應外，建商將陣地轉移到非「六都及新竹縣市」地區，這些基期低的地方沒有信用管制問題，獲利空間大，房價自然跟著起來。

建商到各地去推案，投資客也跟著進駐，「總歸一句話，游資太多了，在台灣除了買股票，就是置產，更何況過去幾十年以來，房價從未停歇過，投資人都很有信心，」徐佳馨說。

曾敬德分析，非六都及新竹縣市的地價基期低，鄉下地區，都以沒有電梯的透天厝居多，當地也有換屋需求，不管是老人或年輕新婚族，也想住有大樓管理的電梯房，「建商推案，只要量體不大，很快就被市場吸收，不用擔心賣不掉」。

原本就處在高位的房市，也在台積電不斷擴廠下，達到沸騰。不過，當台積創造工作機會、引爆食衣住行商機之餘，也帶來後遺症。


圖／台積電宣布前往高雄設廠後，週邊房價驚漲。池孟諭攝（遠見雜誌提供）

2019年底至今，台積南科5奈米、3奈米廠如火如荼興建，加上全國不斷推出新建案，讓原本斷層的建築工更形短缺。台南上曜建設董事長張