2021-10-16 02:09 記者／何醒邦

台灣的住宅自有率超過8成，有土斯有財的觀念深植人心，很多人行有餘力會想置產，等年老退休之際，若能善用房子養老，就有現成的現金收益。但依目前的市況來看，想愉快地享受退休生活，當包租公來養老實際嗎？有什麼風險需要注意？選什麼樣的標的、類型、區位等最合適？



低利率時期 抗跌保值

根據永慶房產集團最新房產趨勢調查發現，超過6成受訪者有興趣投資收益型不動產，當包租公或包租婆，主要著眼於不動產價格具有僵固性，即使在金融風暴時期，價格震盪幅度也不如股市，相對抗跌，不僅保值、甚至可能還有增值空間，因此受到消費者青睞。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，超低利率環境及定存利率破底，也讓許多準退休族發現，放在銀行的存款會愈放愈薄，不如投資收益型不動產、以房養老比較實際。

不過，投資置產也有風險要留意。以投資置產而言，必須考量租金、總價及裝潢，並學會計算投報率的能力，才能避免「賺了租金，賠了本金」。另也要有控管與承擔風險的準備，如房價走跌、租客良莠不齊，或是招租空窗期拉長，收入來源不穩定等。


買房當房東 3好3壞

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨說，她認為包租公的優點有：

1.穩定現金流：找到好租客就等於請租客幫忙繳房貸，在有現金流的狀況下，同時可以擁有資產運用。

2.貸款成本低：房貸利率低、償還時間長，資金成本低。

3.可能增值獲利：如果買對區域，也會賺到房價漲幅。

缺點則是：

1.管理不易：房客素質將成為投資過程中的主要關鍵，自己無法掌握，且還有裝潢折價等隱形成本需要考慮。

2.繼承問題複雜：如果發生所有權人往生，繼承問題將相當複雜。

3.稅費問題：房地合一稅費成本高，短期轉手獲利會受影響。


鄰近捷運站 租客青睞

至於若想安穩地當包租公，該選什麼樣的標的、類型、區位？陳金萍說，若想要每月穩定收租，房子就要買在最好租的地方，房子的區位、樓層周遭環境、屋況與格局，都會影響未來出租的「賣相」。

以區位而言，生活機能完備、大眾運輸系統完善的成熟生活圈，尤其是鄰近捷運站的物件，對於潛在租客最具吸引力；交通不便、生活機能尚未成熟的新興重劃區或郊區，只能吸引自己有交通工具的客群，最好避開。

此外，也要留意房子周邊的環境，若是巷弄昏暗、髒亂，出入動線複雜，都會影響承租意願，尤其是女性租客，會擔心治安問題而不敢承租。如果鄰近區域有些嫌惡設施，像是宮廟、一樓小型加工廠等，可能會有燒金紙的煙味或是噪音產生，影響租客安寧，也需要避免這類物件。若以屋況來說，最好要有採光或對外窗。


挑選黃金屋 3大條件

徐佳馨認為，高齡化社會勢必讓房地產市場出現結構性改變，想要當包租公，挑選的產品最好兼顧「租金穩定、區域素質佳、周轉性好」3大條件。

如果預算較低，可以選擇套房，或是中南部的兩房產品；如果預算較高，市區內、捷運附近的套房或店面、辦公室等，都是不錯的選擇。

她建議以商圈附近、捷運周邊為首選，或工業區、科學園區附近為主，未來可租可賣，進可攻退可守；至於許多喜歡當學生包租公的投資人，則要特別留意少子化的衝擊，避免過於郊區與後段班的學校，以免學校招生不足或倒閉時，投資血本無歸。

值得注意的是，退休銀髮族必須考量隨著年齡增加，在體力上受限較多，如果發生租賃問題，像是房客破壞房子、拖欠房租等，得花許多心力管理。若想避免這種勞心勞力的局面，可以找合法有保障的代租代管業者，協助執行租賃事務，讓退休銀髮族可放心過著收租生活。