山頂洞人 發達集團總裁
來源:房產   發佈於 2021-05-06 00:01

穆椿松|北市8000萬的迷你社區問題多?

穆椿松|北市8000萬的迷你社區問題多?
穆椿松 2021.05.05
社區住宅示意圖。圖/本報資料照片


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有一位朋友,前陣子在台北市的和平東路與師大路的巷子裡,買了150萬元/坪的房子,坪數52坪,房價7800萬元,外加一個車位300萬元,總價達8100萬元,我看地點與環境相當舒服,交通、購物、上學及上班也相當便利,可以堪稱是豪宅了!
但是,朋友卻很無奈地向我說,雖然是8000多萬元的房子,但他只能開一部2000cc的車,因為車位是機械式,建案基地只有180坪,根本無法設車道出入口,僅能做機械式的停車位,每回停車總是要小心刮傷、出入費時、更不能換較大台的進口車。
另外,社區也沒有多的公共設施,只有一樓的小門廳外加一個交誼室,公設比依然要33%;更令人頭疼的是,社區管理無法完善,7層樓共12戶,每戶52坪,共624建坪,管理費120元/坪,每月7~8萬的管理費,養不起三班制的社區管理,晚上宅配包裹的收發作業、外送服務也是相當困擾!
我向這位朋友說,這種迷你的建案在台中來說,可是相當少見,因為台中的土地相對較大,建商開發的案子約700~800坪以上,戶數從50戶~200戶都有,管理費平均80元/坪,因此,24H三班制的社區物管是可以負擔的,包括社區的夜間安全、包裹收發、美食外送服務也不成問題。
另外,公設上多元又豐富,例如健身房、交誼廳、兒童遊戲室、KTV室..等,公設比相對33%也比較合理;更重要的是停車位,台中90%以上設有車道出入且為平面車位,以台中來說,若小規模的建案跟標準的社區相比,房價上是會稍微吃虧打個8折。頓時,這位好朋友笑著說:「穆老師剖析的中肯,以他現在住的小社區售價150萬元/坪,同地段的大型社區售價為200萬元/坪。」
從上述台北市小規模的建案來看,台中的消費者相對是幸福的,社區規模的大小很重要,關鍵在於300坪以下的土地,往往會面臨社區安全及管理上的不便、公設過少、機械車位及管理費過高等問題,以上是穆老師給購屋族群的一些建議。

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