莊志成｜淺析房地合一稅2.0對房市之影響
莊志成 2021.04.17
打炒房政策雖不影響房市長期健康發展，但營建股多頭意興闌珊，表現空間受到限制。圖／本報資料照片


FacebookTelegramTwitter列印新版房地合一稅預計於今年7月1日上路，回溯自 2016 年後取得房地開始計算，若在 7 月 1 日新制上路後賣屋，將適用 2.0 版課稅方式。屆時，個人若持有房地2年內出售，將課徵所得稅45%，持有2至5年出售，將課徵35%；境內法人售屋最高稅率將由20%提高為45%；此外，預售屋、特定股權交易也將一併納入課稅。
那麼，房地合一稅2.0的修法，對那些族群或是產品影響較大呢？筆者認為，房地合一稅回溯自2016年，對於短期持有房地滿1年不滿五年的衝擊較大，而預售屋更是首當其衝，預期期間也適用房地合一稅，受5年重稅限制，成屋後年限重新計算，也就是說，重稅期長達7至10年不等。由於新法將於7月1日上路，預期立法實施前會有一小波預售換約或是持有1至5年的成屋轉手潮，不過，由於距離新法上路時間不長，預期對整體房市價量影響不大。
若再深入探究房地合一稅2.0上路後對各種產品的影響，我想，應該可以歸納為以下幾項。第一，針對預售屋來說，由於未來預售期間轉售或換約將課重稅，過去藉由預售屋轉售、換約而賺取價差的投機客將縮手，轉售、換約案件應該會慢慢減少；此外，因重稅的閉鎖期可能長達7至10年，持有時間過長，加上預售屋興建期、交屋等變數多，也可能使預售屋交易買氣降溫。第二，對於成屋而言，重稅期長達5年，短期投機炒作將銷聲匿跡，反而有利於自住、長期投資、置產需求進場，且能成為市場主流，房市將趨於穩定。
第三則是對豪宅的影響，過去不少人透過法人名義購買豪宅，短期交易只需課徵20%營所稅，規避較高稅率的房地合一稅，未來房地合一稅2.0上路後，用法人名義購買豪宅短期交易已經沒有節稅的效益，這樣的交易模式將減少，而豪宅價格也不會因為短期交易持續堆疊上漲，價格波動轉趨平穩，未來豪宅應呈個案表現。最後，針對商用不動產市場來說，像是商辦、廠辦或是店面產品等，短買短賣賺取價差的狀況應不復見，未來將以自用、長期置產或投資為主要需求，
綜上所述，筆者認為，在政府積極「打炒房」祭出連環拳後，房價資訊更公開透明，減少炒作空間，同時針對短期交易課重稅，讓投機炒作退出市場，保障消費者購屋權益，政府的積極作為讓健全房地產市場往前邁進了非常大的一步，真的非常值得讚賞，期盼在實價登錄2.0與房地合一稅2.0這兩個2.0同步上路後，房市能夠回歸供需正軌，讓房市穩定、健康、永續發展。

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