‧台灣工銀證券投顧 2009/11/04 10:10

評析：
1. 根據信義房屋的成交資料，10/2009全台除了台北市以外，各都會區的中古屋房價皆較09/2009出現回檔，不過成交量大多出現上升，呈現價跌量增的現象，值得注意的是台北縣在經歷過3Q09的一波急漲後，部份捷運站周邊的房價與北市大同區、萬華區、以及中正區靠河岸區域的價差已縮小，使北縣10/2009的成交價量皆出現小幅下滑。台北市的表現仍明顯優於其它地區，成交價較09/2009續漲1.44%，成交量則大增21.4%。
表一：10/2009全台都會區中古屋成交價量變化 。資料來源：信義房屋
2. 由於年底通常為購屋旺季，有助於提升房市成交量，不過此時新增的買方以首購族群較多，因對房價的承受能力較有限，多半選擇中低價位的產品，加上2Q~3Q09房價已漲多，房價短期內再上漲的動力轉弱。
3. 近期中央各部會與地方政府口徑一致表示希望房市降溫的看法，台北市率先提出落日草案送內政部核定，未來在條款通過後的前3年，停獎容積獎勵仍依照現行規定，最高為20%；之後逐年遞減5%，第4、5、6年停獎上限分別縮減為15%、10%、5%，第7年後停獎將完全消失。由於建商在取得北市的建地時，都已將停車獎勵算進未來可銷售坪數，建商將面臨必須在條款通過後的3年內取得建照，否則銷售坪數將縮水的壓力；另一方面，未來在進行土地標售時，買方考量到停獎取消將減少未來的可建面積，出價也將較保守，短期內土地標售價格較不易再創新高價。
4. 行政院預定將於2010年依賦改會建議提出稅法修正案，地價稅與房屋稅成為此次稅制檢討的焦點，若未來地價稅與房屋稅的稅率調高，將增加地主和建商養地的成本。此外，北市也計畫最快自2011年起實施房屋標準價格的建材分級制，以針對豪宅加重課徵房屋稅。過去政府提出增加不動產的稅賦，大多因遭遇龐大阻力而未能成功實行，此次提高地價稅與房屋稅稅率、以及針對豪宅提高房屋稅計價標準的規劃，未來是否能順利實行仍有待觀察。
投資建議：
雖然營建股3Q09財報表現亮眼，且北市房價中長期趨勢仍然看漲，不過由於亞太會館標售結果不理想，且近期政府表態希望房市降溫，北市取消停獎條款通過的時程可能加快，非自用房地產以及豪宅的稅賦也可能調高，加上美元止跌轉強，皆不利於營建、資產股股價表現，投資建議皆為區間操作。
營建、資產族群投資建議表
表二/ 訊息揭露及說明
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