【經濟日報╱■張永河】 2009.10.23 05:15 am
近20年來，上海虹橋機場的方便性，讓大部分台商在虹橋開發區和古北涉外高級社區聚集而發展快速。七年前，虹橋機場所有國際與港澳航班移到浦東機場起降，虹橋商務區與古北生活區的發展就開始緩慢起來。
三年前，虹橋交通樞紐開始建造，虹橋的命運撥雲見日，這裏將成為中國最富有的長三角交通中心，也是未來ECFA後，台灣與大陸依存度最高的交通樞紐中心，也是台灣高科技進出長三角的交通門戶，明年5月「松山─虹橋」機場若重新對飛，最大受惠族群，就是家住上海虹橋的台灣人。
從上海虹橋的豪宅出門到台北敦南、信義豪宅門口, door to door回家時間可以壓縮到三小時以內，「台灣─上海」將成為兩岸的「新絲路」，這個地段優勢也讓兩地經濟及地產都將同步看漲，虹橋第二次的騰飛必將吸引投資人的目光。
虹橋、古北這兩個比較成熟的商務居住區，居住著相當比例的外籍人士，雖然去年金融風暴迫使一部分人離開大陸，等到ECFA簽成和交通樞紐完成時，將會吸引更多台商、外籍人士和長三角企業家進駐。
大虹橋地區的房市將風雲再起，因虹橋機場擴展，很多人覺得住在這邊很好，離機場很近，不僅吸引投資客，自住客也越來越多。
住過「古北一期」的人都有同感，因一期開發較早，樓房設計落後。古北二期挾著一期的人氣，改善許多如通道過密、綠化率偏低、房型東西朝向等缺點。目前廣受台灣人及喜歡群居生活的日本、韓國人歡迎。
上海古北區中古屋成交均價在每坪新台幣64萬至80萬元，「古北二期」建案相對一期項目更受市場關注。目前古北二期保持出租率是上海最高的地方之一，二周內可找到租客。租金方面，兩房租金在每月新台幣5.4萬至7.5萬元不等，三房租金每月在7.5萬至10元。
古北區隨著豪宅成交量的上升，新成屋大量換手，中古屋因自住客多，換手的量顯著減少，另外價格的快速上漲，及租金沒有相對上漲，使得古北區域住宅物業的投資回報率出現明顯下降。
在2007年前，古北的租金投資報酬率一直保持在5.5%以上，經歷07年的房價大漲，古北投資報酬率已經下跌到4.8%。今年房價繼續上漲，已使該區域的投資報酬率跌破4%。這樣的投資報酬率比以前低，但在目前上海算是較高的地區。
未來一段時間內，古北區域內沒有土地可供住宅專案，地鐵10號線（古北路站）明年3月通車，未來古北二期還會有一波上漲行情。
古北二期目前的平均商業租金要比古北新區低30%左右，消費人流量是更顯稀少，平均商業人流要比老的古北新區少了近60%，招商中的黃金城道沿街步行街及上海高島屋百貨定2012年5月對外營業，面積約1.8萬坪，比台北大葉高島屋大6,000坪，將來打造成為全上海乃至整個長三角最頂級購物中心，屆時商圈形成，生活機能就更完備方便。
購買這古北的房產注意幾點「門檻」：
一、投資店面要謹慎，目前在這區出售的店面，大部分無法領到開餐飲的執照，不適合投資目的購買店面，但非餐飲的行業可以考慮到這一區設點，古北還是適合投資或自住住宅好地方，但投資店面要小心。
二、山寨古北牌，購買古北二期要注意，古北是在長寧區，以古羊路為界，以北是長寧區古北，對面閔行區就不是古北二期，價格要比古北二期低二到三成.不要以為買到便宜房子，房子地段不同，價格就有差。
三、高壓線地段不宜買，古北二期古北路上部分地段有高壓線，價格便宜許多，有些香港人便宜買了，不敢住，把房子租出去，高壓線何時地下化，目前還不知，如果不查買到跟豪宅價格，就虧大了。
（作者是新加坡紅木投資集團 董事總經理、上海交通大學海外教育學院教授，Email:chinaknowhow@gmail.com）
【2009/10/23 經濟日報】@ http://udn.com/