04:10 2020/10/03
工商時報
 
林昱均
財政部台北國稅局表示，我國營利事業購買預售屋並在房地產權移轉前轉賣給他人，即為俗稱的「轉紅單」、屬於銷售房地登記權利，在營業稅方面，企業必須開立土地、房屋的全額應稅發票給購買人。至於所得稅部分則屬於財產交易所得，針對全部銷售額計稅。

不過，若企業銷售一般成屋，因涉及實質的房屋與土地，營業稅方面可依房屋評定現值、土地公告現值的價格占比計算出土地銷售額，該部分為免稅發票，只有剩下的房屋價額為應稅發票。

至於企業銷售成屋所得稅部分，關鍵在檢視適用財產交易所得舊制或房地合一新制，如為舊制，土地交易所得可免稅，如為新制則全額計稅、適用20％稅率。

舉例來說，如果A公司在2014年底購買預售屋（含房屋及土地）一戶，已陸續支付5000萬元，並在房地產權過戶前以6500萬元轉賣給B公司，則A必須開立6500萬元的全額應稅發票，而且要全數計入營所稅課稅。

但如果A是購買2014年的成屋，在營業稅方面，土地價額為免稅發票，只要房屋部分為應稅，至於所得稅則適用財產交易所得舊制，土地部分免課所得稅，只有房屋部分要計入營所稅課稅。

個人方面，賣出預售屋為房地賣出價扣除原始取得成本，再併入綜所稅計算。若賣的是成屋，也是看適用財產交易所得舊制或房地合一新制，舊制同樣可免計土地交易所得、併入綜所稅計算；新制則要全額計入，而且依照持有年度課徵累進稅率15％～45％。

官員指出，一般企業與個人最擔心的就是適用房地合一新制或是財交所得舊制，為區隔新舊制差異、財政部明訂適用範圍，若不動產為2015年12月31日以前自行取得，或是繼承親屬取得被繼承人在2015年12月31曰以前取得房地，轉賣時可適用財產交易所得舊制，即土地部分僅課徵土地增值稅，不課徵土地交易所得稅。