2020-09-22 03:37:25經濟日報 趙于萱




當投資人想要分散股票和債券的投資組合，為追求財富自由的退休人生理財規畫時，首要考量的另類資產非不動產莫屬。而且一般作法是直接持有不動產。


但是，投資私有不動產的缺點有：投資額大、流動性不佳和須專人管理。可以說，直接投資私有不動產作為投資工具的方法，僅適用於擁有上億身家的投資人。正因如此，對一般投資人來說，可以輕鬆地間接持有不動產的最佳路徑是：REITs（不動產證券投資信託）。

話說回來，投資人該如何配置REITs到自己的投資組合？若是長期投資，REITs投資人選共同基金勝於ETF。因為REITs涉及的產業是非常廣且複雜，無法斷定說單一次產業就是最佳標的。一旦指數化，產業配置僵固下，各檔ETF在不同期間的報酬表現差異懸殊，對投資人來說，反而無所適從，不知該選擇哪一檔ETF。

但主動型REITs共同基金可幫投資人省研究時間。由專業研究團隊預測不動產產業投資趨勢變化，投資人僅需付出微幅高於ETF的費用，便省下時間，又可獲得更優質的高報酬。尤其，疫情期間全球型REITs基金表現皆優於指數，創造出超額報酬；更加佐證共同基金的存在價值。

除了個人投資人對不動產的投資需求升溫，法人投資額更是加速火熱。不動產持有法人化，更是讓REITs投資吸引力浮現。由於不動產既享有長期資產增值機會又有相對穩定的收益，這十年來的低利率環境，明顯助長了投資法人對不動產的投資需求。上市REITs也一樣，因兼具「股權」和「固定收益」投資的兩種特性，投資需求逐年成長。

REITs和私募股權不動產基金所持有的不動產物件資產規模日益增加，從2006年的高點到2017年創新高，資產規模已經翻倍（成長168%），REITs規模占比60%，私募股權不動產基金則為40%。展望未來，超低利率長期化的環境下，不動產所有權法人化的趨勢將持續發燒。

那麼，投資時點要怎麼判斷？歷史的經驗告訴我們，即便是買進的時間不巧，相對單筆投資來說，定期定額買進REITs產品，回收速度至少縮短二分之一以上，通常幾個月時間內就能回到正報酬。因此，建議投資人長期定期定額REITs基金，相比直接買房、買保險，這樣的退休規畫更保險。

（摘自《全球REITs投資新趨勢與策略》一書）