房地產滯脹未必代表見頂
中國房地產市場近月出現了量跌價升的“滯脹”。有人將銷售量下跌，歸咎為房價過度炒高後，購房人入市變得審慎，甚至認為房市已經見頂。
房市和股市之間，熱錢有相當大的互通性，投資情緒也相互感染。 A股八月份出現的調整，的確對買房人的入市時機有影響，資金有觀望的傾向。
但是，導致目前“滯脹”局面的最大原因，筆者認為是一手市場新盤推出的驟減。在2008年，開發商多數處在資金鍊斷裂的危機邊緣，幾乎沒有建房。今年前六個月當房市升溫時，所有開發商都拼命拋售，以盤回現金，直到年中才猛然醒悟這場升勢可以持久。不過此時房源庫存已經大幅下降，筆者測算目前的庫存大約相當於4-5個月的銷售量，較去年房市最黑暗時期22-23個月的銷售量急遽下降。開發商在推盤上變得審慎，在定價上變得更進取，是“滯脹”的根本原因。
政府在房市上的短期調控能力，應該會弱過股市。如果股市出現供求失衡，政府隨時可以透過控制IPO來調節供應，而房市供應卻受到建築週期、庫存週期的製約，短期政策運作的空間較小。供應有限，是筆者看好今年最後四個月房價的第一個原因。
購房需求的來源，已經有所改變。年初時新來居民、新婚人士等需求，是拉動市場回暖的主力。積累了近一年的剛性需求突然爆出，的確對市場帶來衝擊，撬動了房市的升勢。進入下半年後，用家需求在下降，投資需求在上升，買房時高首付、純現金支付的比例明顯在增加。儲蓄利率低下、通脹預期升溫，帶來銀行儲蓄的活性化，M1貨幣供給量更呈直升機式的上升，房市收納了其中相當一部分的游資。另外企業資金也開始流入房市。目前中國流動性氾濫，資金缺少出路，政府無意真心收緊銀根，是筆者看好短期房價的第二個理由。
近來許多樓盤在星夜趕工。地方政府對囤地的開發商開出高額罰單，以盡快增加供應。開發商自身也希望，在政策收緊之前再多賣一輪房、多賺一輪。這個趨勢帶出以下兩個市場含意：首先，房地產建設活動可能比想像的更活躍，由此而生的對建築材料的需求，可能比預期的更大。
其次，這似乎孕育著新一輪供需失衡。當明年上半年大量新盤預售湧出來時，也許就揭開了房市調整的大幕。中國貨幣環境的正常化，估計也在那時全面展開，屆時利率趨升，流動性回落。房地產市場具有明顯的周期性特點，2008年的市場調整被全球金融危機所打亂，不過調整週期早晚會重續。
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