物業稅終于準備開征了。
5日，備受各方關注的物業稅開征被寫進《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案工作安排表》( 下稱《安排表》)。
至此，深圳成為首個把開征物業稅提上官方日程的城市。
作為深圳市第四輪財政體制改革內容之一，深圳市將“合并城鎮土地使用稅、房產稅。制定物業稅稅基評估技術標準，建立物業稅稅基評估系統，積極推進深圳開征物業稅試點工作。”
《安排表》對深圳財稅體制改革也定了時間表—— 2009年將開展準備工作，適時探索開征物業稅，合并城鎮土地使用稅、房產稅；2010年上半年將實施調整城市維護建設稅和教育費附加計稅依據，由以增值稅、消費稅和營業稅稅額為計稅依據，改為按照銷售(營業)收入的一定比例計征，成為獨立征收的稅(費)，并于下半年試運行。
試不試頗為躊躇
5月25日，國務院正式公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中提到“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，一度引發物業稅開征的社會熱議。
此后不久，深圳市人大審批通過《深圳市政府年度投資項目計劃》，其中就包括建立“市地稅局物業稅及配套管理系統”，加之深圳作為全國率先實行物業稅“ 空轉”運行的城市，使得深圳一時被認為作為首批開征物業稅的試點城市。
8月4日，對于深圳是否已經成為開征物業稅的試點城市，深圳市地稅局副局長章家壽公開予以了否定。他表示，深圳確實有開征物業稅的想法，目前在進行研究和考慮。而從現有的思路來看，個人自住的住宅，有可能在物業稅征收中享受到稅收優惠。
“目前征收的房產稅和土地使用稅，都不是十分嚴謹的稅種，作為財產稅中的一個重要環節，物業稅遲早要開征。但物業稅開征還有一段時間，因為還涉及到不少具體環節上的問題，比如說，房子所在土地是不是就屬于納稅人？稅率到底設計多少比較合適？有沒有對物業數據一個充分的掌握？此外，對物業的價值如何評估等等，都需要認真研究準備。”章家壽說。
深圳市地方稅務局稅征處一名官員在接受記者采訪時表示，國家稅務總局或許會考慮把開征物業稅試點，放到此次深圳開展地方稅制綜合改革試點中。而至于深圳具體如何開征物業稅，該官員表示很多方面需要國家政策法規的支持。
該官員表示，物業稅作為一種新稅種， 其開征等事宜須由全國人大常委會立法來決定，稅收的立法權也集中在中央，所以深圳物業稅由“空轉”進入“實轉”層面，需要等待國家統一安排。
專家預計起征點在1%左右
目前深圳所做的還是停留在物業稅開征“空轉”階段，而全國處于“空轉”試點的城市還有北京、遼寧、江蘇、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連等多個省區市。
為什么“空轉”三年進入不了“實轉”？多名受訪專家表示，如何處理好中央財稅和地方財稅的分配關系是物業稅能否順利出臺的關鍵。
按照目前中央政府對房地產稅制改革的設想，物業稅改革的基本框架是，將現行的土地出讓金以及房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、土地增值附加費、土地使用費、印花稅、營業交易稅、物業管理費等稅費合并，轉化為在房產保有階段統一收取的物業稅。
國家稅務總局科研所研究員張培森表示，目前物業稅征收最大的障礙是土地出讓金。
根據我國的土地制度，地方的國有土地歸地方政府所有，地方政府根據各自的實際情況、土地市場價值等因素來自行定價，土地出讓的收入就納入了地方財政。如果一旦將土地出讓金納入物業稅，土地出讓金就以國家稅收的形式進入了國庫，如何分配給地方、分配多少將是面臨的一大問題。另外，與現在地方政府一次性出讓土地不同的是，物業稅分年征收，這將導致地方財政短期收入大大減少。
相關專家向記者表示，物業稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。在中國，所得稅和增值稅是以中央稅為主的共享稅，即將進入“實轉”的物業稅，誰是受益主體，存在爭論。據其透露，現在各地對物業稅所做的“空轉”試點大多也并未涉及到土地出讓金。
張培森對此表示，在不觸及土地出讓制度的前提下對現有稅費進行整合相對更加簡單、易行和具有可操作性，但會涉及到收費的建設部門，所以要進行稅收和收費的整合也并非易事，要協調好不同部門的利益關系，還要制定好配套政策。
深圳大學金融研究所所長國世平亦表示，物業稅開征不是簡單的稅費改革，涉及土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面。房產如何評估、針對哪些物業開征、稅費比例、如何約束個人欠稅、個人房屋認定，政府該如何征收、該稅收最后用于何處等等，都很復雜。
“國家有關部門已經就物業稅開征的時間以及開征基點在學者和業界征求過意見。結合目前的經濟形勢，我預計起征點在1%左右，不能太高。” 國世平說。
國世平進一步向記者表示，“物業稅的征收辦法可能按照人均居住面積計算，超過一定面積要收稅。目前主要有兩種觀點，人均30平方米和人均50平方米作為起征點。物業稅的征收標準將在0.6%-6%之間。”（