工商時報【陳濤】
據大陸國家統計局資料，2017年12月大陸70個大中城市中，有57個城市新建商品住宅價格指數月比上漲。雖然部分熱點城市房價絕對水準已經低於上年同期，但三線、四線城市房價出現上漲動向。
同時，伴隨著過去幾年房價較快上漲，大陸城鎮居民債務負擔已顯著加重。當前，繼續遏制房地產泡沫化傾向已經成為大陸金融監管部門共識，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門槓桿率。
過去幾年大陸熱點城市房價出現較快上漲，居民部門加槓桿是主要動力。本輪房價上漲始於2015年第4季，進入2016年後熱點城市房地產市場急劇升溫。在房價節節攀升同時，居民部門加槓桿也同步加快。
截至2016年底，大陸個人購房貸款餘額年增35％，較同期各項貸款增速高出21.5個百分點。2016年全年新增4.96億元，約占各項貸款新增額的39.2％，年比多增2.31兆元人民幣。
經過2017年地方持續升級房地產調控措施後，大陸個人購房貸款增長放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月底，大陸個人住房貸款餘額年增26.2％，高出同期各項貸款增速13.1個百分點。
而個人購房貸款過快增長的結果，必然是居民部門槓桿率出現了明顯上升。綜合研究機構資料，1996年大陸居民宏觀槓桿率（居民部門債務占GDP比重）約為3％，2008年不到20％，居民部門槓桿率增長整體平穩。
但2008年後大陸居民部門槓桿率上升明顯加快，特別是2016年以來居民部門加槓桿非常活躍，各種「首付貸」、「過橋貸」堂皇入市，個人消費貸、個人經營貸違規進入購房領域現象突出，導致居民部門槓桿率跳升至50％水準。大陸居民部門的貸款與存款之比從2009年1月的24.6％，大幅躍升至2017年11月的63.2％。
從終端金融需求入手，可以在短時間內有效扭轉房價上漲預期，同時最大程度避免誤傷剛性住房需求，實現區域住房市場穩健運行。這主要是因為：
一是管控終端金融需求可以有效消減房價上漲動力。終端住房金融需求已經構成當前大陸房價上漲動力。房貸過快增長城市房價絕對漲幅也在高位。當前北京房價出現回落，與「3.17」新政推出史上最嚴厲的住房信貸政策密切相關，「認房又認貸」、提高二套房首付比例等，對房地產炒作行為形成了空前擠壓。
二是管控終端金融需求可以有效抑制居民部門槓桿率。透過強化商業銀行在個人購房貸款環節的借款人收入真實性審核，加大對個人消費貸款、個人經營貸款用途的監管檢查，可以將不符合貸款門檻的借款人排除出去，進而在宏觀上降低居民部門整體債務負擔。
三是調控終端金融需求可以有效降低房地產金融運行整體風險。當前若非居民部門槓桿資金推動，房價難以脫離基本面大幅上漲。如果從終端金融需求入手，那麼可以減少槓桿資金對住房追逐，降低房地產市場整體風險。
筆者認為，堅持「房住不炒」，有必要對居民部門槓桿率進行抑制，並有效引導房地產市場預期。在堅持房地產市場「分類調控、因城施策」的基礎上，需要及時對終端金融需求進行相機調整，對住房炒作行為在金融端切實形成有效擠壓，同時最大程度避免對剛性住房需求的誤傷。（摘自經濟參考報）