正港金牌 發達集團副處長
來源:房產   發佈於 2016-12-11 07:47

吳懿倫:地上權爭議多 買前留意5大差異

近年來房價高漲,因此低於市價的地上權與使用權住宅,吸引不少購屋族青睞,不過由於地上權住宅與一般住宅有許多差異,也引發許多糾紛,在服務業工作的小雯就說,當初就是看上地上權便宜才買,沒想到買了之後才知道,不僅利率高,每年還要繳地租,房價還會隨著使用年限而下跌,「早知道租屋就好」。
而知名的使用權案,不久前也爆出住戶指控,懷疑建商將原屬社區的游泳池,外租給周邊的俱樂部,並將對外出租的停車場面積,計入住戶房價裡,目前住戶們提告皆敗訴。地上權住宅買賣糾紛不斷,建議購屋族購買前一定搞清楚,何謂地上權住宅,並了解以下5大差異。
差異1:每年需額外付地租
由於地上權住宅僅銷售房屋所有權或使用權,住戶並不具有土地所有權,因此每年必須繳交土地租金,地租為公告地價乘以3.5%~5%,相較之下,一般自用住宅每年地價稅,僅需千分之二,地租反而貴上許多。
差異2:隨著年限減值,等於花大錢租屋
雖然地上權住宅較便宜,房價約是一般市價的7折左右,但地上權有其使用年限,多在70年,隨著時間過去、年限減少,房價也會跟著下滑,且若房市下行時,地上權住宅跌價的程度會比一般住宅更明顯。
地上權住宅類似租屋概念,差別在於先繳房租、一次簽約70年,但70年間可轉售。
差異3:不便貸款,利率較高
地上權住宅分為「可分割過戶」、「不可分割過戶」兩種類型,「不可分割過戶」地上權住宅,由於不具土地、又沒有建物權狀,導致銀行不願直接放貸,多由建商整批向銀行貸款後,再轉貸給住戶,因此利率較一般房貸高出許多,一般住宅房貸利率在2%左右,地上權住宅的利率則多在3~4%。
差異4:無法成立管委會,社區管理難見效
依《公寓大廈管理條例》須為房屋所有權人才能共同成立管委會,「不可分割過戶」的地上權案住戶,無法依法成立管委會,僅能成立管理中心或管理小組等,因此其對社區規範不具法律效益,導致管理中心或管理小組不論在社區公設點交,或社區金流與財務管理上,難以掌控、監督力較低。
差異5:管理複雜,亦有糾紛
由於地上權住宅多為政府與建商的開發BOT案,不僅規劃住宅區,也常一併規劃辦公大樓與商場,因此地上權案會較一般的純住宅社區來的複雜,不論是出入或管理上容易混亂,社區與建商也容易產生產權糾紛。

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