聚焦真相／管委會糾紛頻上版面 專家：房價大受影響
2024/05/13 06:00 東森新聞
房地產市場，比較少被提及的「社區管理」，其實也會影響房價，物業管理完善的社區大樓，在房屋市場上具有一定的增值性，價差可達5％至6％。
區權大會成了全武行，為了車位糾紛，管委會主委激動翻桌和住戶爆發肢體衝突。而高雄楠梓這個社區，成堆包裹、信件四散，住戶得自己翻找，因為管委會欠繳薪水，物業公司撤離，管理室鬧空城，這些令人瞠目結舌的事件，鬧上新聞版面，共同因素都是「管委會」出問題。
管委會的機能有多重要？來看看北海岸這處曾經炙手可熱的海景渡假屋，走進待售套房，空氣瀰漫陣陣霉味，木地板掀起，縫隙中滿是菸蒂垃圾，即使能遠眺山景、海景，視野絕佳，但走出戶外映入眼簾的社區公設殘破不堪。
宴會廳年久失修，窗戶玻璃碎一地，天花板也掉落，排煙管還垂吊半空中；而專門打造的戲水池，沒有半個人影，水面還漂浮廢棄物，帆船造景顯得格外冷清，這些設施缺乏修繕下，居住品質大打折扣，也導致房價直線下滑。
房仲業者韓衍堃：「2008年的時候，建商大約有218戶，整批打入法拍市場，近一年成交價大約一坪淪落到八萬。」
當年的海景渡假名宅，從每坪開價24萬跌到現在個位數，住戶陸續搬離，管理費捉襟見肘，公設修繕挖東牆補西牆，換來的結果就是眼前這般景象。
房產分析師何世昌：「要管理品質好，當然管理費就不能省，但很多住戶等建商交屋後，就會想從管理費節衣縮食，建商交屋後管理品質下降。」
依照公寓大廈管理條例，管委會組成至少需有3名委員，包含主委、財務委員以及監察委員，由住戶間選派擔任，皆為無給職，管委會有權支用管理費，聘請物業管理公司或者總幹事來執行大小事務，這也攸關住戶的生活品質。
台北市民生社區一棟指標性豪宅，裡頭住了不少知名企業家和藝人，寬敞大廳24小時維安人員站崗，還有大樓秘書親切接待，就連包裹、外送餐點都有專人送上家門。
物業管理公司副總陳伊婷：「服務就是存在細節當中，像我們有每個住戶的這個習性表，比如說A小姐她希望我們的食物就是外送都放在門口，不用敲門也不用打擾她，或是B先生早上出門的時候，就是習慣拿一份報紙就出門了，我們就把它準備好。」
社區內一百多戶的需求，秘書們詳細記錄，並且提供高規格的客製化服務，但要享受這樣的生活水平，也得支付相對應的管理費。
國美管委會副主委曹玫：「那我們就是在這個預算裡面，盡量去做最高品質的一些要求，我們的公共基金也達到兩千多萬，那這個部分呢，就是未來重大修繕的時候，比如說更換電梯啦。」
以每坪150元的管理費來看，一個月每戶要支付9千至1萬兩千元，除了日常開銷，管委會還得從中提撥20％的公基金，以備不時之需。
國美管委會副主委曹玫：「因為你沒有這份錢，未來你要做很多事情，再去跟住戶收取這些費用，那就是非常困難，因為住戶畢竟是會變換的，他會覺得我才剛搬到，你就給我收錢。」
當管委會的功能性完善發揮，換來的就不只是生活品質，甚至還有拉抬房價的附加價值。
房仲業者郎美囝：「相比的話它屋齡雖然說有12年，但價格基本上跟目前的新案，相差不大。」
社區管理品質攸關房價，這棟屋齡12年的大樓，近一年實價登錄漲到每坪114.2萬，居高不下。反之，像是高雄鹽埕這棟中古大樓，即使距離捷運站僅300公尺，就因管理不佳，公設年久失修，每平均價一度跌至2.4萬元。
房產分析師何世昌：「根據過去的經驗，要是管理品質比較好的社區，其實它的房價都比一般社區來得還要高，至少高出2～3％不等，甚至有的社區會高出5～6％以上。」
房仲業者郎美囝：「同一個路段的話，它的這個價單價的價差，可能五到十萬不等，這個當然也要看每一個社區，他表現出來的這個差異性在哪裡。」
即使大環境影響房價，景氣、地段卻非不變準則，善加管理軟硬體設備，營造舒適生活，也能突破重圍，防止老屋價跌。
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