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[省思] 四個關鍵 自製人生「錢母」

發達集團副總裁  妙音 發表於 19-02-21 07:41 |顯示全部樓層
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  • 四個關鍵 自製人生「錢母」
    2019年2月20日 下午1:24

    作者:黃珮婷

    台灣月薪20幾K的年輕人,在台北市老舊社區租一間雅房,月租金5,000元,占薪資的1/4。
    香港年輕人更慘,香港有公司聘僱收銀員,每月薪資14,000港幣,員工領到了薪資,然後租一間(100尺)雅房,月租金7,000元港幣,薪水立即去掉一半。
    一個是低薪社會,另一個是高房價社會。香港薪資所得稅15%很低,但是在香港居住成本高,二地年輕人該如何脫貧?

    *松鼠跑滾輪!
    台灣製造業發達,所以上班族占大多數;香港是金融中心,大都從事金融業。香港的高成本,讓上班族如松鼠跑滾輪一般,跑到精疲力盡,扣掉居住等各項生活開銷,幾乎沒有剩。
    所以在資本主義盛行時代,以人賺錢,在香港長期是行不通的。香港有另外一群人,在低位時買進房產,如今靠著房地產收租(錢賺錢),根本不用朝9晚5辛勤工作。
    至於,如何自製人生的錢母,有四個關鍵:
    人賺錢
    錢賺錢
    資產vs費用
    好債vs壞債
    人賺錢是基礎,錢賺錢則是投資開始,同時要分清資產與費用的不同,以及選擇好債拋棄壞債。

    *資產vs費用!
    高檔買進,無論股票、房地產都不算資產,而是費用(或是壞債)。
    就如同金融海嘯,對不同投資人有不同定義。2008年金融危機前,高檔買進各類資產者,是危機是費用;但是,趁金融危機發生後,低位買進股票、房地產者,才是資產。
    想要買進優質股票與房地產,有二大訣竅,就是等等等(等時機)與買買買(時機到儘量買)。

    *分清好債還是壞債!
    上班族靠薪水收入,用錢要特別小心。若要舉債時,一定要搞清楚,是好債還是壞債。(分辨實質正負利率是關鍵) 。
    房貸比租金便宜時,是投資房地產的最佳時機;如今房價已高,租金報酬比降低,租比買划算;就相對不是好時機。
    以1000萬房產,1.6%利率(1000萬*1.6%=160000/12)每月應付利息13,333元。
    每月房屋租金3萬元者,扣掉13,333元(20,000-13,333),還可以還本金16,667元,此類族群買房相對划算,貸款利息就屬於好債。
    若是每月租金只有5、6000元者,買房所支出的利息,就屬於壞債。
    此外,完全沒有積蓄,就貿然買進房地產,創造巨大負債,後續供款有困難者,也算是壞債。總之,不能產生正向現金流的貸款,就不屬於好債的一種。

    *不想被剝削 要站在機會一邊!
    舉例利率低位時,存戶補貼貸款戶,產生存錢的人相對被剝奪。
    台灣公務員或在 500大企業上班者,銀行貸款利率較一般上班族低,至於沒有端上鐵飯碗或在中小企業任職者,信貸利率至少高出數倍。
    香港籠屋租金(四尺寬床位租金3700港幣,尺租925港幣),比豪宅租金昂貴(淺水灣道一戶豪宅,占地超過三萬呎,每年租值1,311.6萬元。尺租約36.4港幣),有人形容香港富到流油,貧到賣血,一針見血!
    如何讓自己不被剝削,選擇站在機會同一邊,努力實踐自製人生錢母的四個關鍵。

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    發達集團副總裁  妙音 發表於 19-02-21 07:43 |顯示全部樓層
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    2019年 現金為王!
    2019年1月10日 下午1:46

    作者:黃珮婷

    2019年伊始,港台二地的房地產商,便紛紛推出新的促銷方案。
    香港有建商打出只要繳交總價的5%資金,就可以免費入住一年;若是繳交總價的15%資金,可以免費入住四年,四年後再成交。
    廣告雖吸引人,不過願意選擇這方案的投資人卻很少,原因在於香港房價目前還在高檔;投資人擔心若是四年後房地產暴跌,將會得不償失。
    台灣建商遠雄也在香港推出促銷廣告,打出「自備一成、限量入席」,台灣房地產雖然沒有香港那麼昂貴,不過房價也還在相對高檔區,成效如何,還有待觀察。
    各地的房地產商積極促銷,無非就是想從市場拿回「資金」(套現)。
    *資金從寬鬆到緊縮!
    2018年以前,各國繼美國之後紛紛展開QE(量化寬鬆);到了2018年,各國後續也是隨美國腳步,開始QT(縮表),代表市場資金流動性緊縮。
    馬雲被譽為「2018年套現大王」。精明的馬雲,不僅選擇及早退休,還在退休前賣出阿里巴巴股份,套現110億元人民幣,榮登《2018胡潤套現企業家30強》。
    就在馬雲賣出持股後,阿里巴巴股價從年初至今,累計跌了兩成多,來到140美元附近。
    香港首富李嘉誠則是從房市套現的代表。其實從2015年起,李嘉誠就開始拋售內地和香港的地產業務,據機構統計三年間李嘉誠合計拋售了18次,其中不乏上海、廣州、香港的優質物業,累計套現資金規模超過千億港幣。
    馬雲在股票市場回收資金,李嘉誠則賣出房地產收回現金,顯示企業家的高靈敏度。
    *中產階級現階段功課?
    中產階級靠薪資所得,到哪裡都得工作,自然無法避稅。不但繳稅比例最高,而且一毛錢都逃不掉。在投資上,由於資金不夠多,資訊不夠充實,也無法像大企業家操作靈活。
    不過只要謹記,在市場資金緊縮的此時,「hold」現金就對了。
    回顧2018年之前,利率極低,銀行甚至不收大筆資金。2019年,香港渣打銀行推出港幣存款按天計息利率為3.28%(2019/1),美元存款利率更高達到3.53%。
    台灣銀行美元高利定存從2018年就陸續出台。目前3個月利率最高的是HSBC為3.3%,6個月最高的是渣打銀行利率3.5%,1年最高的則是星展銀行利率為3.45%,台新銀行也推出美元階梯式利率,平均利率為3.5%。
    保單方面:國泰人壽2018/12/31宣布,保單預定利率為4%,率先打響第一槍,後續也有保險公司跟進。各金融機構的做法,再再顯示市場資金流動性緊俏跡象。
    投資人如果不知道資金該何去何從,定存是不錯的選擇(具備現金流),或是買進一些黃金保值(對沖地緣政治風險)。
    *未經調整資產碰不得!
    許多機構都認為2019年各類資產一定會面臨調整;若此時貿然買進高檔的房地產或高檔區的股票,隨著房地產與股票下跌,投資人等於買進負債(負向現金流出)。
    所以,目前最好的方法就是持有現金及黃金。等到各種資產的經過修正之後,來到相對合理的價格,甚至是出現打折情形,屆時投資人就可以將現金換成房地產、股票…,才等於建立了真正的資產(正向現金流入)。
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